換樓客要注意！先賣後買VS先買後賣【星之谷專欄－經濟一週】

以往業主想細屋換大屋，最大障礙是600萬元以上住宅按揭成數急降，即使賣樓亦難籌措足夠首期。不過自放寬按揭保險後，將斷裂的「換樓鏈」重新連接。想用盡新按揭成數，換樓要「先賣後買」還是「先買後賣」？

新例前難以細屋換大屋

以往換樓困難之處，可以用以下例子解釋。 假設業主A持有新界兩房單位，現時市值500萬元，尚有一半按揭貸款（250萬元）尚未歸還。 若想換樓買入市價約800萬元的兩房或三房的單位，最多只能申請六成按揭，以四成首期計算，須動用320萬元。 就算業主A把現樓出售，亦只能套現250萬元，不足以繳付新樓首期320萬元及其他雜項費用。因此未有新例前，若果現金不足，便難以細屋換大屋。

按揭政策放寬後，1,000萬元以下物業按揭成數放寬至最高八成至九成，細樓換大樓不再是一個夢。 按上述業主A例子，800萬元現時可借九成按揭，首期80萬元，賣出舊樓後套現的250萬元，用作支付新樓首期綽綽有餘，一家四口便住得鬆動得多。 假設業主A這一刻想換樓，舊物業獲買家接洽並簽署臨約出售後，是不是可以馬上買新樓、簽臨約借九成按揭？

換樓最穩陣按揭方法

由於舊物業僅簽署臨約未算正式成交，新樓不能借九成按揭，最多只可以借八成，直至舊物業完全成交為止。 另一個情況——假設舊物業臨約成交日期為12月29日；新樓臨約成交日期為12月31日，按證公司亦不會批出九成按揭，最多只能批出八成。 不過當舊物業於12月29日完全成交後，新樓可以申請由八成按揭轉為九成，但一定不能趕及於12月31日批出及放款。

故此，換樓最穩陣方法，是等舊物業賣出後並完成成交，才買新樓並申請九成按揭。 但若物色到心儀單位，心急想簽臨約的話，需要確保舊物業和新樓成交日期有最少一至兩個月時差，業主才有足夠時間申請九成按揭；否則，只能申請八成，即需要預多一成首期。

另一值得注意的是物業印花稅事宜。只要舊物業臨約成交日期，發生在新樓臨約成交日期之前，便毋須繳付15%「辣稅」，只需用較低的第二標準稅率。 但要留意，如果舊物業出售期間買家突然撻訂，新樓便需要馬上繳付15%「辣稅」差額。而且，銀行及按證公司得知舊物業撻訂後，新樓最多只可以借八成，並且要通過壓測，壓測前及壓測後每月供款與入息比率（DSR）分別為35%及45%。

近親交易轉名可借9成

另外，舊物業每月還款額也需要計入壓測，業主容易會因入息不夠計而未能借足。 不過，如果舊物業順利出售，只要有賣樓臨約，銀行及按證公司計算每月DSR時，毋須計算舊物業每月供款。

有人問：「舊物業能否簽一張轉名臨約，然後賣給近親，再買新樓借八成至九成按揭？」 理論上是可行的，但實際上，如果轉名對象是配偶，而配偶申請按揭保險借八成至九成按揭，自己買新樓又借九成，按證公司會質疑，為何一對夫婦需要兩層自住樓？借款人需要作出滿意解釋；否則，銀行將會視乎樓價，最多只能借出五成至六成。 最後要留意的是，如果上述轉名交易最終取消，新會成為該名業主的第二層樓，便需要馬上繳付15%「辣稅」差價。

子非魚

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