按揭10式無痛上新居屋－按揭篇、壓測篇、長者篇、財務篇【星之谷專欄－經濟一週】

買樓無疑是一項人生大事。2019年新居屋已開始揀樓，買家對居屋按揭各項細則存有不少疑問，筆者希望藉這篇文章分享四大範疇，分為按揭篇、壓測篇、長者篇、財務篇，並歸納出按揭十式，助一眾業主無痛「上車」安享新居。

按揭篇

(一)目前新居屋最佳按揭計劃為「細P」減2.5% (細P=5%)，或「大P」減2.75%(大P=5.25%)，兩者實際按揭利率為2.5%。

現金回贈率,最高可達貸款額1.3%至1.35%。根據規定，由於比率逾1%，需要從貸款額中扣减。

(二)白表人士按揭成數最高為九成，綠表人士為九成半，還款期最長25年。以往一些舊居屋，未必享有最高成數及最長還款期，新居屋則沒有這個問題。

(三)新居屋首期在揀樓時繳付。印花稅方面，計算方法和私樓不同，樓價會以售價與評估市值之間的數值為基準，再以平常的印花稅表計算。

(四)居屋按揭罰息期過後，可轉按賺現金回贈，但只可以轉貸款餘額，不能套現或延長還款期。但如果因為某些原因,例如財困、紅白事、子女升學等需要緊急資金，可待房署批准後，才到銀行申請轉按套現。

(五)大部分銀行毋須申請人提供入息證明和通過壓力測試，不過個別銀行則有這項要求，換來的是按揭優惠較同業多，如果不嫌煩提供入息證明資料，不妨選擇這些銀行。

(六)雖然居屋按揭毋須通過壓力測試，但如果要借盡九成半按揭，需要考慮自己及家庭的還款能力。
若借九成按揭，不幸樓價跌超過一成，頓成「負資產」，銀行會否追收貸款(call loan)?
事實上，由於居屋有政府任擔保人，只要準時供樓，基本上毋須擔心。

(七)如果是以「家有長者」計劃優先棟樓人士，緊記長者須為業主;有些情況下，業主甚至只得長者一人，亦順理成章成為借款人。
不過子女毋須擔心入息審查未能過關，其實只要申報哪位家人負責供樓，以及向銀行聲明供樓者或家庭總入息，便沒有問題。

(八)就算長者年紀大，只要精神狀態清醒，由子女陪同到銀行，一樣可獲批按揭。有個別銀行批核速度快，即日到銀行申請，即日便出貨款信。

(九)若買家在環聯(TU) 資料庫內有其他貸款，比如私貸或其他債項，是否需要清還才能獲批按揭？答案是不用。
由於新居屋有政府任擔保人，很多銀行都不理會業主其他債務。惟個別銀行需要借款的人入息，足夠支持繳付首月債務及新居屋供款，才會批出按揭。

(十)若果曾被頒布破產令，其後解除，理論上可以申請按揭；有些銀行需要環聯評級重回正常，才肯批出按揭。
若果業主到一些曾「走數」的銀行申請，例如破產時曾欠下一大筆卡數，就算破產令解除，這些銀行都不會受理。
如果破產的是家庭成員，而不是業主，則絕不影響按揭申請，毋須擔心。

子非魚