按揭保險規限放寬至今已逾兩個月,由於新例只適用於新購買一手或二手物業,轉按只能轉餘額,加按套現之路被閂閘,很多樓市「高級玩家」都攪盡腦汁想辦法去破解,冀得更多融資買多層樓。筆者在本文將會採討一個新的玩法——物業互換,試圖博申請最多九成按揭。

甚麼是物業互换?假設A君和B君各擁有一層 一樓,市值同樣是500萬元,他們其實可以交換雙方手上物業,表面上兩人等如成為換樓客——賣掉舊物業,買入新物業。

印花稅則是以兩層樓的差價計算,由於兩層都是500萬元,在零差額下,印花稅為零元。在另一個情況,假設A君物業值500萬元,B君物業值700萬元,兩人交換物業的話,差價是200萬元,印花税是100 元。

但等一等,誰人會甘願以700萬元樓去交換一層只值500萬元樓? 正常人不會,但夫婦這樣做卻顯得合理,反正都屬於同一個家庭。

以上個案物業互換後須重做按揭,表面上兩人是換了一層新樓,可否當成是新買入一層物業去計算按揭成數,令兩層樓都能成功申請九成按揭,從而達到套現目的?

物業差價為合約代價

要留意一點是,雙方互换物業,不是簽買賣合約 (sales and purchase agreement),而是簽一張叫交換合約 (agreement for exchange),並註入土地註冊處內,這張合約註入代價 (consideration)為兩層物業差價,即200萬元。

在這個情況下,有個別銀行願意為物業以市價承做按揭,上限為六成。

至於按揭公司批核一直比銀行更嚴謹,能否視兩個物業為新購買物業,再去批出高達九成按揭?坦白說,筆者迄今未見過相關個案,但估計某些情況下會放行。

舉個例,假設A君和B君是兩兄弟,因為自身原因而希望換入對方單位並自住,繼而作出物業互換這個行動,在按證公司角度可能說得通,申請高成數按揭或有希望。

但假設A君和B君是兩夫婦,這種身分互換物業再博申請九成按揭,按證公司批出的可能性微乎其微。

折讓多被視為送契

這是因為理論上申請九成按揭條件須為自住,而兩夫婦同時申請九成按揭,意味兩人同時有兩個所謂 「自住」單位,情況並不太現實。

按證公司另一個考慮是樓價。互換物業後,土地註冊處文件「consideration」一欄顯示的為兩層樓的差價;而正常而言,普通物業冊「 consideration」是顯示物業成交價,故此前者顯著地具有大幅度折讓,形成「送贈契」之嫌,業權問題或令銀行較難批出按揭。

比如B君以名下700萬元樓換入A君500萬元樓,令到B君有送贈200萬元價值之嫌。如果兩人物業同樣是500萬元,當然沒有「送贈契」嫌疑,但現實上很難兩層樓巧合地價格相同,除非同一屋苑、同一樓層、同一座向。

如讀者有興趣嘗試這個物業互換方式博申請九成按揭,要向按證公司遞交申請表試批。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/133155/%E6%A8%93%E5%B8%82/%E6%94%BE%E5%AF%AC%E6%8C%89%E6%8F%AD%E4%BF%9D%E9%9A%AA-%E6%8C%89%E6%8F%AD%E5%A5%97%E7%8F%BE-%E7%89%A9%E6%A5%AD%E4%BA%92%E6%8F%9B-%E5%8D%9A%E5%80%9F-%E4%B9%9D%E6%88%90%E6%8C%89%E6%8F%AD/

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