2019年快步入尾聲。過去半年,本港政治危機撲熄了不少市民買樓意欲,而隨銀行相繼削減現金回贈率, 轉按 活動顯著減少。不過,近期轉按成交出現「乍暖還寒」跡象,筆者估計踏入2020年會轉趨活躍。

3個轉按升溫原因

筆者2019年5月首度在本欄撰文,當時題為《半數供樓日子免息秘訣》——透過每兩年轉按、賺現金回贈方式,供樓30年,15年免息。當時現金回贈率最高為2.5%,按息2.375%,意味轉按後首年具有免息效果。而由於按揭罰息期為兩年,只要如每兩年轉按一次,30年供款期間,有一半時間毋須供息。

事實上,上述操作亦解釋了為何過去數年轉按市場急速升溫。筆者旗下按揭轉介公司也在中環環球大廈掛了塊大型廣告牌,宣傳這個概念。不過,幾個月後,銀行即開始削減現金回贈率,由逾2%大幅削至1%,個別銀行甚至減至0%。雖然現時個別中小型銀行轉按仍有1.8%現金回贈率,但無可否認,「半數供樓日子免息秘訣」已經壽終正寢,轉按活動也大幅減少。

筆者曾詢問幾間銀行削減回贈背後因由,他們承認轉按而獲得的按揭客忠誠度太低,僅兩年便轉去其他銀行,而期間按揭利率(H按)僅逾2%。扣除現金回贈、中介佣金、銀行銷售佣金後,利潤率實在太過微薄,四個字總括:「圍唔到數」。不過,近期轉按活動有回暖跡象,原因如下:

  1. 政府放寬按揭保險規限後,1,000萬元或以下物業首期門檻大幅降低,有業主透過轉按自住物業,套現讓配偶支付第二層樓首期。不過這趨勢暫時較為低調,估計不少潛藏積壓需求尚未爆發。

  2. 2019年6月初爆發本港開埠以來最嚴重的社會事件,惟社會氣氛及後有所緩和,筆者預料,有不少市民已蠢蠢欲動預備入市。始終香港土地供應短缺,按揭利率仍低於通脹,2020年樓市成交會在新按揭政策帶動下回升。

  3. 香港過去半年出現移民潮及投資海外物業潮,這些都需要資金支持,轉按成為融資工具。

加按始終有著數?

其實,大部分香港人並不想移民,但都希望獲得外國居留權作為後備方案,多個國家都可以透過置業而取得。雖然將香港物業轉按套現後,要承擔2.5%按揭利率成本;不過買外國物業後可以出租,回報率一般4%以上,「以租養貸」產生正現金流,財務上沒有太大困難。一旦社會事件再次惡化,業主可先行撤離,待社會回復平靜後再回流。入籍葡萄牙、希臘等國,更可取得歐盟護照,縱橫歐洲。

此外,愈來愈多香港市民到大灣區買樓,原因是內地放寬了港人到該區置業的限制。但大部分香港銀行未必批出按揭,內地銀行按揭利率高達5%至6%,因此不少人做法是加按香港物業,再一炮過full pay大灣區物業。有個別本地銀行則率先打通兩地,大灣區部分城市新盤可以透過部分香港銀行申請跨境按揭,利率低至3%至4%。

最後溫提,雖然轉按現金回贈率不復當年,但現時最高仍有1.8%,就算不是移民或置業,加按套現賺幾萬元回贈,然後把套現出來的貸款,放在按息掛鈎高息戶口(Mortgage-link)對沖,始終仍有著數。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/133698/%e6%a8%93%e5%b8%82/%e5%8a%a0%e6%8c%89-%e5%a5%97%e7%8f%be-%e6%9c%89%e8%91%97%e6%95%b8-%e8%bd%89%e6%8c%89-%e5%8d%87%e6%ba%ab-%e5%8e%9f%e5%9b%a0-%e5%ad%90%e9%9d%9e%e9%ad%9a/

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