2020樓市爆上一大隱性原因：放寬按保新規令4大陰霾消除【星之谷專欄－蘋果日報】

2020年將至，筆者謹祝市民早日上車，有樓人士年年添層樓，早日致富。今年經濟新聞某程度上被社會事件蓋過，否則放寬按揭保險政策，可謂香港樓市一個歷史性時刻。

按保新規容許1,000萬元以下物業敘做高達8成至9成按揭，實施至今逾兩個月後，第一批申請結果已經出爐，當初準業主顧慮的難關一一通過。筆者樂觀估計，4大陰霾正式消除後，上車變得更輕鬆，提振樓市效應會逐步浮現。

1. 壓力測試規則明朗化

按保新規提到，首置人士只要供款與入息比率(DSR)不超過50%，就算未能通過假設利率上升3厘的壓力測試，仍然可以申請8成至9成按揭。

不過，市場最初曾出現訊息混亂，原因是個別銀行曾表示客戶仍然要進行壓測；而金管局及後亦向傳媒補充指銀行仍須就其承擔按揭貸款部份（通常是6成）進行壓測，部份客戶憂慮未能獲批按保。

幸好，絕大部份未能通過壓測客戶，最終仍獲批9成按揭，前提是每月供款不得超過月入一半；另外保費要額外多繳10%，即假設原本須繳10萬元保費，現時增至11萬元。惟要留意，若果業主有其他按揭在身，必須通過壓測，才能獲批按保。

另一關注點是業主能否將發展商二按轉按至一般銀行按揭。按保新規下，轉按並不能套現，只能轉貸款餘額(outstanding loan)；如果真的希望套現，只能經舊政策進行——借8成樓價須為600萬元或以下；1,000萬元物業最多只可借5成。

新政策推出時，筆者曾致電按證公司，問到假設樓價1,000萬元，一按和發展商二按貸款共700萬元，能否經按保新規下轉按借700萬元，從而「甩」發展商二按？

當時按證公司職員說可以，最近多宗個案批核結果也證實這項操作暢順無礙。不過要重申，轉按只能轉貸款餘額，不能額外套現。用上述例子，就算1,000萬元物業最多可借8成（即800萬元），但一按加二按貸款餘額僅700萬元，不能期望可以加按借多100萬元。

以往按證公司普遍都會為準業主提供保費6折優惠，但按保新規下，按證公司取態一度曖昧。例如假設未能通過壓測，變相反映申請者風險較高，是否較難批出折扣？如果申請者非首置客，又能否獲得優惠？

要知道，800萬元物業若果借足9成按揭，6折保費高達21.6萬元，本身已經相當驚人，如果沒有6折，正價保費高達36萬元，更會令申請者卻步。不過幸好，筆者留意到旗下按揭轉介公司所有客戶個案，最終都獲得按證公司慣常提供的6折保費優惠，供樓負擔因而減輕。

「甩名」在法律上屬於買賣，假設夫婦聯名持有價值800萬元物業，丈夫將業權「甩名」予妻子，按保新規下，妻子理應可以重新申請最高9成按揭。不過筆者發現，無論是800萬元以下物業申請9成按揭，或是800萬至1,000萬元物業申請8成按揭，最終清一色只能獲按證公司批出8成。

另外，物業「加名」本來在法律上被視為一宗新買賣，但卻不能在新政策下借盡按揭成數套現，只能經舊有政策——即如果「加名」後想重做按揭兼借足9成，適用樓價最多為400萬元；借8成適用樓價最多則為600萬元。

戴回頭盔，以上只是筆者綜合客戶申請個案後歸納出的個人觀察，並不代表按證公司恒常取態，讀者買樓前宜先向按證公司確定。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20191228/60422169