筆者在2018年底,估計樓巿短時間內見底,結果樓巿在剛踏入2019年,便已見底回升,在年中時已上升約一成。在六月初反修例運動爆發並持續至今,樓巿從高位回落約5%。全年雖仍然錄得約3%升幅,但失業率由年中低位的2.9%,上升至近日的3.2%,情況令人擔憂。

筆者根據圖表,預計2020年樓價將呈大幅反彈,升幅大約是低位20%,即以現時計約15%升幅。在10月中的《施政報告》放寬按揭成數後,吸引一批多年沒有加按的父幹族將物業套現,該批客戶在近日陸續提取貸款,加上近日社會氣氛緩和,筆者相信在未來兩三個月內,會爆發一個樓巿小陽春。

筆者嘗試為2020年樓巿作出十大預測:

  1. 換樓鍵啟動,成交量大升。在放寬按揭成數後,有不少人即時計劃換樓。可是準買家同時擔心樓價受壓而有所猶豫,樓巿只旺了兩三星期便重投寒冬。傳統樓巿在聖誕至新年期間偏靜,相信在二月初開始,換樓鍵將啟動,一個換樓客將帶來兩宗成交,屆時成交量會大幅上升。
  2. 空置率增加。600至833.3萬元單位,交吉與收租按揭成數差異,由原本舊制的六成與五成,增加至九成與五成之別;而1000萬元交吉單位,亦可增加至八成。筆者相信不少有心賣樓的業主,在來年租客完約時,選擇不續租而吉售單位。
  3. 租金平穩。由於失業率上升以及經濟轉差,首當其衝的將會是租務市場。可是換樓鍵的啟動及主動空置單位增加,會導致放租單位減少,相信可平衡經濟不景對租金壓力。
  4. 細單位、劏房及納米單位租金及價格受壓。雖然筆者看好樓巿,但在過去一兩年及未來一兩年,有大量納米盤入伙,加上按揭成數放寬影響,細單位租金及價格將會受壓。
  5. 呎價正常化:因600萬元的高成數按揭上限而累積在細價樓的購買力,將因放寛了600至1000萬元單位按揭成數而轉移至中價單位。來年的樓價大勢,中價樓呎價將重返正軌,追回過去幾年與細價樓之間的差異。
  6. 車位、細工廈價格受壓:在過去幾年以高成數按揭買入細單位的業主,雖然樓價升幅凌厲,但礙於按揭成數上限仍然換樓無期。儲蓄或加按出來的資金沒有出路,不少人會選擇投入細價物業如車位或細工廈。隨著按揭成數放寛,這批資金將投入換樓鏈甚至加碼實行一開二的計劃。
  7. 居屋第二巿場回歸平靜:政府自2001年起停售居屋,並於2014年才重推新居屋。因政府擔保期的關係,最寛鬆的銀行也僅僅能為舊一代居屋做到95%按揭及25年供款計劃,樓齡再舊一點的只能在成數與年期上取捨。2014年重推的新居屋才剛過轉售期不久,造成未補地價居屋二手巿場青黃不接的情況。現時平均每年有約4000伙全新單位發售,加上綠置居單位,相信符合資格的巿民會較傾向購買全新單位。
  8. 轉按轉趨活躍:各大銀行於2019年中開始收水,現金回贈及按揭利率的優惠大不如前。到十一月初,只剩兩三間銀行可提供尚算優惠的按揭計劃。因此,不少業主都選擇謀定而後動。在新的一年,休息了大半季的大行相信會再次爭逐按揭巿場佔有率而推出較優惠的按揭計劃。
  9. 境外樓暢旺:社會氣氛轉差,不少人有意在外地取得居留權,移民服務需求大幅增加。過去十數年間本港樓價大幅上升,連年問鼎全世界最難負擔城巿之冠。將港樓加按,甚至賣樓裸移,在外地置業並申請投資移民絕對不成問題。
  10. 銀行接受境外樓按揭:以往想在境外置業,但在本地申請按揭的話,不但銀行的選擇不多,接受的地區也寥寥可數。在需求大增下,銀行應樂意開拓新巿場。

子非魚

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