香港地,冇樓買樓,有樓儲樓。不少投資者為求借到盡,甚至「踩鋼線」,以自住名義申請高成數按揭,實質是將單位「偷雞出租」。近日按證公司似乎有新措施打擊,不再純粹追收貸款 (Call Loan),而是強制要求客人額外繳交逾10萬元保費罰款。

正常而言,833.3萬元以下物業只可借6成按揭,不過按證公司提供按揭保險,容許1,000萬元以下物業的按揭成數提高至8成至9成,前提是物業需要自住,在申請表上也要作出聲明。

儘管如此,很多人也會偷偷地把自住樓出租,實行「以租養貸」,自己則另覓居所,例如與父母同住,或另行租樓變「雙租族」。客人Sam就是一個好例子,由於居住於市區的家人在九龍灣有吉房,於是去年他搬回九龍灣與父母同住,而數年前以高成數按揭買入的新界單位,則偷偷地放租。

遭發現會被Call Loan

如果單位作出租用途,按揭成數最多只能5成。按證公司和銀行每年都會抽樣寄信給借款人,要求提交水、電、煤等單據,證明物業仍然是自住,同時也要求業主續簽自住聲明。如果借款人未能在指定時間內提交,按證公司便會將物業視作非自住用途,以往慣常做法就是Call Loan。

Sam過去幾年僥倖未收到任何調查信件,而事實上他手持單位過去幾年升值不少,按揭貸款餘額對比現時市值低於50%,即實際按揭成數已低於5成,必要時可以「甩」按揭保險,與按證公司「割席」,毋須補錢情況下繼續出租單位。

退一步來說,就算突然被按證公司Call Loan,Sam自覺不會有任何問題,原因很簡單,只要把物業轉按到另一間銀行便成,亦毋須再申請按保,簡單而言他抱有一種「你吹我唔脹」的心態。

罰則有加重迹象

不過,噩夢來了。Sam 近月終於被按證公司發現在持有按揭保險下「偷雞出租」,而且應對方式甚辣,不單單是 Call Loan如此簡單,還強制性加徵保費,Sam被要求提交逾10萬元額外保費罰款。筆者不知道這個做法是否新常態,還是Sam不幸受到「特別招呼」。毋庸置疑的是,「偷雞出租」確實是違反了當初批出按揭保險的初衷,Sam只能乖乖接受。

有銀行抽查率達9成

事實上,除了按證公司每年抽樣調查借款人是不是仍然住在其申請按揭保險的單位外,銀行也會作出抽樣檢查的行動,而且嚴謹度有差別。以筆者所知,某大型銀行抽樣機會率高達90%,客戶實在不宜「膽博膽」。就筆者觀察所得,在4、5年前購入的物業,即使當時以高成數按揭購入單位,現時的欠款/樓價比率大都已降至5成以下,如準備出租的業主,還是先完成轉按再行放租便萬無一失了。

展望2020年,待社會形勢平復後,去年10月政府放寬按揭成數效應料會逐漸展現,800萬元以下物業可申請9成按揭,800萬至1,000萬元則高達8成,高成數按揭申請將會急升,相信審查「偷雞出租」情況較以往更嚴。

最後需要利申,以上分享是筆者觀察所得,並不代表按保公司的立場,一切皆以按保判決為準。

子非魚

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