樓市經歷了2018年底短暫而急速的回調,在2019年初爆發了一個「大陽春」,在五個月的時間內升了約一 成。6月初香港爆發社會運動,加上中英貿易戰陰霾。其後,10月中的施政報告放寬按揭成數及適用的樓價範圍,是對於樓市的絕對利好因素,累積的購買力而引發了一個小高潮,可是,交投在兩星期內已回歸平淡。

自2019年中開始,樓價在高位浮沉了一段時間後拾級而下,現時比高位回落了約5%。
近日社會運動與中美貿戰有稍為緩和的跡象,筆者相信本港經濟將可復原,來年整體樓市仍向上。

五大預測走势

但由於按揭成數放寬,不同類型的物業值會產生微妙的變化。筆者作出以下五項預測。

(一)細價樓趺價,中價樓升值:過去幾年,因按揭成數所限,資金不多的上車客,只能選擇600萬元以下物業。

政府在不少地段賣地時加入限呎限量條款,發展商亦順水推舟,將貨就價地設計並推售納米盤,所以 近年有不少细單位落成。

現時高成數按揭放宽至1.000萬元物業,以 往因首期不足而局限在600萬元以下單位的上車客,目標已移至中價樓。

另外,早幾年購入細價樓的業主們,也因按揭成數上限未有放鬆而換樓無望。

在供求關係下,細價樓樓價將受一定的壓力,而中價樓將看升。

(二)車位與細工廈跌價:早年買入細價樓的業主,在近年物業升值後,不少人將加按得來的資金投資在車位甚至細工廈。

可是,隨按揭成數放寬,該批客戶應會選擇加碼換樓,這市場的資金流出之下,價格應會受壓。

(三)新盤促銷:在按揭新制下 1.000萬元以下現樓物業都可申請高成教按揭,發展商已不能以「發展商高成數一、二按」作為促銷誘因。

遠期樓花不能受惠於新政策,理論上,發展商可以此為賣點大推發展商一、二按計劃,但市場反應似乎是買家寧選擇二手樓,或者買一手樓時以建期上會。

因此,囤積了大量遠期樓花中價單位的發展商,應會用盡各種方法促銷,例如收樓前免供免息是近期較常見的焯頭。

(四)吉售盤增加,但放租盤減少:在舊制下,600萬元至833.3萬元物業,最多可按六成,其後至 1,000萬元可按最高500萬元,一個連租約盤與交吉盤的按揭金額上限分別不大。

在新制下,800萬元物業最高可按九成,即連租約盤與交吉盤的按揭金額上限相差達320萬元,可按八成的1,000萬元物業相差300萬元。

因此,有意放售物業的收租佬,應會選擇在完約時,以交吉形式出售單位。

此舉雖然會令空置率增加,但實際上減少了租盤供應,應會平衡經濟下滑導致的租金下跌負面因素。

(五)境外樓暢旺。银行推境外樓按揭:近半年來,港人考慮,甚至已申請移民的個案均突破紀錄。

對於持有物業者,樓價升值下,無論是賣樓裸移或者是加按物業申請投資移民的方案均廣受歡迎。

現時,只有小部分本地銀行接受英、澳及大灣區的按揭,在需求增加下,相信有不少银行會開拓新市場。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/135516/%E6%A8%93%E5%B8%82/%E6%A8%93%E5%B8%82%E4%BA%94%E5%A4%A7%E9%A0%90%E6%B8%AC-%E8%BB%8A%E4%BD%8D-%E7%B4%B0%E5%B7%A5%E5%BB%88-%E5%AD%90%E9%9D%9E%E9%AD%9A/

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

返回主頁 按揭學堂


想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報


    關於我們

    免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:

    • 轉介超過30000按揭個案
    • 環聯(TU) 正式合作伙伴
    • Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2020
    • 香港中小型企業總商會「2019最佳中小企獎
    • TVB 「樓宇按揭轉介」傑出服務獎, 2018
    • 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
    • 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
    • TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
    • NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
    • 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站

    詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com


    為何要選星之谷?聽聽苟姑娘和陳偉琪點講!