星之谷 2020樓巿回顧與展望【星之谷專欄－都市日報】

樓巿經歷了2018年底的急跌後，踏入2019年後迅速反彈，在短短半年內攀升了約12%。在六月初開始，香港爆發社會運動，樓價自此反覆下跌，大約回落了6%左右。不過，最新的差餉物業估價署「較受歡迎屋苑的售價指數」，11月的售價指數比10月奇跡地反彈了2%，在社運氣氛有所緩和下，置業人仕的信心亦隨即復甦。

除了社會運動，中美貿易戰從2018年正式開打，中美雙方反手再反手，導致股票巿場不停的上上落落。幸好物業巿場的流動性較低，對投資者來說只造成了心理上的影響。在12月中，終於達成了《第一階段協議》，投資巿場終於迂一口氣，股巿亦自12月初反彈了約1成。

對樓巿最利好的消息是，特首於2019年10的施政報告中提出，高成數按揭的樓價範圍上限將提升至1000萬元，是自2009年底起多次收緊按揭及推出各式印花稅後，首個對樓巿放寛的政策。社會有不少聲音是放寛按揭只會令失控的樓巿火上加油。放寛後的首兩星期，確實引起不少早已計劃購入中價樓上車的客戶拍板入巿。不過購買力在11月初已後勁不繼。樓巿冷靜下來後，筆者觀察到細價樓與中價樓的呎價正轉趨正常化，由以往的呎價越細、呎 價越貴的現象，兩者呎價逐漸拉近。

放寛按揭除讓首期較少的巿民較容易上車外，亦帶動了換樓鍵。在早年購入細價樓的買家，雖然自己單位因乘著細價樓爆升獲利甚豐，但礙於按揭成數所限而換樓無期。這次政策的放寛，終於疏導了細價樓的購買力，以最近兩三星期的成交看，在刺激樓巿的新政下，細價樓樓價反而受壓，似乎按揭新政發揮了意想不到的效果。

對於樓巿最不安的因素，是本港失業率從2018年2月起計連續十多個月的2.8%低位，由2019年中起緩緩上升，一直升至最新的3.2%。雖然，3.2%的失業率在歷史上仍然屬於低位，可是以近期巿況來看，還有不少商家正面臨倒閉，預期失業率將再進一步上升。究竟樓巿能否與本港經濟逆巿而行，在未來一年，是一個值得注意的地方。

子非魚

原文: https://www.metrodaily.hk/metro_news/%e6%98%9f%e4%b9%8b%e8%b0%b7-2020%e6%a8%93%e5%b7%bf%e5%9b%9e%e9%a1%a7%e8%88%87%e5%b1%95%e6%9c%9b/