港樓轉按套現(一) 移民葡萄牙－擁有黃金簽證 享有歐盟福利【星之谷專欄－經濟一週】

2019年下半年香港爆發政治海嘯，市民為求一路掀起移民朝。據警方數字，俗稱「良民證」的無犯罪紀錄證明書，由2019年6月計起至12月16日申請逾21,000萬宗，激增近六成，創近年新高。筆者相信這些申請並非「真·移民」，大部分香港人想繼續留港，惟防範本地政局一旦不穩，外國護照可作「逃生門」之用。

事實上，不少國家，只要買層樓投資，便能取得當地居住權。

業主只需將手上香港物業轉按套現，便能取得足夠資本，投資這些國家物業，繼而取得護照。

眼光得宜的話，甚至可以取得不俗回報，可謂一 石二鳥。本欄由今期起將一連數週，講解「港樓轉按套現·移民攻略」。

筆者首先想談談葡萄牙，這是近期相當火熱的國家，只要買層35萬歐元(約306萬港元)物業，便能獲得黃金簽證(Golden Visa)，取得永久居留權。

而且「移民監」相當短，只需要五年內，每年到當地逗留七日便可。

葡萄牙有案例，取得永久居留權後入住了35日，便能正式入籍，兼取得歐盟護照。

取得歐盟護照有何好處? 如擁有黃金簽證，無論在歐盟任何成員國居住、工作和讀書，均享有基本居民福利，毋須另行申請簽證。

五年「移民監」期間，這層葡萄牙物業究竟有甚麼用處? 其實非常簡單，首先港人買樓必須鄰近旅遊區，例如首都里斯本，出租予當地人後，租金回報率有4厘以上。

如果搞Airbnb 民宿，回報則更高，對比在港加按套現的按揭利率成本2.5厘，淨息差已經達到1.5厘，具有「以租養貸」效果。葡萄牙樓價過去五年升幅，平均達四成以上，備受追捧。

港人取得永久居留權後，可以選擇賣樓，達到資本增值效果。當然，有港人爭論葡萄牙樓升幅不及港樓，但前者最終可以取得歐盟護照，其隱藏價值絕對不能相提並論。

可買法定基金做黃金簽證

若子女未來想去歐洲讀書，可以入讀公立學校，甚至到頂級學府讀書，都是付當地居民學費，而不是國際學生價。

由中學到大學，節省學費料逾百萬元。就算不打算把子女送去歐洲升學，只想升讀香港的國際學校，有外國護照都可獲取錄。

不過要留意，倘若以35萬歐元門檻投資移民葡萄牙，只限買二手翻新物業。若想買一手或二手非翻新物業，門檻便會增至50萬歐元(約437萬港元)。

港人或許較執着「新樓」、「舊樓」概念，惟歐洲 樓有時候愈舊愈矜貴，vintage(復古)不時是物業升值要素。

買樓時，港人亦可在葡萄牙當地銀行申請按揭，按息約2厘多，與香港差別不大。

惟要留意，若以35萬歐元買入當地物業，這筆資金必須是首期或首期一部分，才符合黃金簽證資格。

設物業是50萬歐元，就算獲批按揭成數高達八成也好，首期也最少都要35萬歐元。

因此，做法是，首期從香港物業加按套現；而尾數則在葡萄牙銀行申請按揭。

最後溫提，黃金簽證不一定要買樓，亦可以選擇買當地法定基金，例如房產私募基金，門檻也是35萬歐元，息率約2厘至4厘左右。

子非魚

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