Full pay了當地樓,價匯齊升當然是最完美,但投資世界豈能盡如人意?最簡單的情況,樓價升一成、匯價跌一成,即等於在酒樓食飯加一再九折,近乎打和。

假如將物業以外幣抵押了,樓價、匯價的升跌,分別影響了資產值與債務。假設在某一刻賣樓取回資金的話,便可埋單計賺蝕。

以下例子,是以英國購買一間100萬磅的住宅,買入時匯率是10港元兌1英磅,按揭成數是六成,付了40萬磅首期即400萬港元,未計買賣樓洗費、期間供樓的利息及本金。

價匯齊升:假如樓價升一成至110萬磅,匯率升一成至11,賣樓找清按揭後剩50萬磅即550萬港元,賺了150萬港元。

價升匯跌:假如樓價升一成至110萬磅,匯率跌一成至9.1,賣樓找清按揭後剩50萬磅即455萬港元,賺了55萬港元。

價跌匯升:假如樓價跌一成至90萬磅,匯率升一成至11,賣樓找清按揭後剩30萬磅即330萬港元,蝕了70萬港元。

價匯齊跌:假如樓價跌一成至90萬磅,匯率跌一成至9.1,賣樓找清按揭後剩30萬磅即273萬港元,蝕了127萬港元。

價匯齊升便賺錢是顯淺的道理,從上述例子見到,假如有申請按揭的話,價升匯跌其實也有機會賺錢。投資者最擔心的情況是價匯齊跌,而手上沒有太多港元可以入巿贖回單位,到時如急需賣樓便會蝕大本了。

投資了外地物業,匯率下跌看似不是好事。從長遠想,假如因移民續期而需要繼續持有物業,匯率下跌後每月供款便會更輕鬆。尤其當按揭成數高於一半,債務比資產淨值貶值得更多,財務壓力反而減少了。總括而言,只要樓價穩健上升,匯率只要沒大太波幅,申請按揭的好處遠多於壞處。

子非魚

投資角度看投資移民三

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