投資角度看投資移民(三) 樓價、匯價的升跌【星之谷專欄－頭條日報】

Full pay了當地樓，價匯齊升當然是最完美，但投資世界豈能盡如人意？最簡單的情況，樓價升一成、匯價跌一成，即等於在酒樓食飯加一再九折，近乎打和。

假如將物業以外幣抵押了，樓價、匯價的升跌，分別影響了資產值與債務。假設在某一刻賣樓取回資金的話，便可埋單計賺蝕。

以下例子，是以英國購買一間100萬磅的住宅，買入時匯率是10港元兌1英磅，按揭成數是六成，付了40萬磅首期即400萬港元，未計買賣樓洗費、期間供樓的利息及本金。

價匯齊升：假如樓價升一成至110萬磅，匯率升一成至11，賣樓找清按揭後剩50萬磅即550萬港元，賺了150萬港元。

價升匯跌：假如樓價升一成至110萬磅，匯率跌一成至9.1，賣樓找清按揭後剩50萬磅即455萬港元，賺了55萬港元。

價跌匯升：假如樓價跌一成至90萬磅，匯率升一成至11，賣樓找清按揭後剩30萬磅即330萬港元，蝕了70萬港元。

價匯齊跌：假如樓價跌一成至90萬磅，匯率跌一成至9.1，賣樓找清按揭後剩30萬磅即273萬港元，蝕了127萬港元。

價匯齊升便賺錢是顯淺的道理，從上述例子見到，假如有申請按揭的話，價升匯跌其實也有機會賺錢。投資者最擔心的情況是價匯齊跌，而手上沒有太多港元可以入巿贖回單位，到時如急需賣樓便會蝕大本了。

投資了外地物業，匯率下跌看似不是好事。從長遠想，假如因移民續期而需要繼續持有物業，匯率下跌後每月供款便會更輕鬆。尤其當按揭成數高於一半，債務比資產淨值貶值得更多，財務壓力反而減少了。總括而言，只要樓價穩健上升，匯率只要沒大太波幅，申請按揭的好處遠多於壞處。

子非魚

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