我們離「沙士」有多遠？疫市買樓策略【星之谷專欄－蘋果日報】

肺炎疫情蔓延全球，或勾起中年人2003年「沙士」慘痛經歷，除了不幸逝去的人，還有崩潰的樓市。17年後香港再面臨同樣的事情，有甚麼我們應該要學會？趁勢「疫市」撈底買樓，又應該如何部署？

朋友阿烈「沙士」時候已經工作差不多10年，恐慌至今歷歷在目，猶記得當年荃灣中心被列為高危屋苑後，末日氣氛籠罩，樓價曾一度跌至約40多萬元，敢去撈底的人並不多。

當時住在荃灣區的阿烈，在絕世筍盤面前未能夠抽離當時悲壯氛圍，躊躇良久未有入市，至今租樓多年，堅持等待樓市重現真正危機大跌市一刻。可惜的是，時移世易，現時屋苑最低入場費為400幾萬元，升值逾10倍，大幅跑輸贏大市。

筆者月初與他把酒聊天，提到近月政治風暴及疫情橫行，市場出現筍盤機會非常高，等候多年的上車機會或快將出現。筆者不敢猜測今回樓市底部多深，只能說在這個情況下入市，長遠而言未必不理性。

阿烈沒有期望40幾萬元住宅樓可以重現，甚至200萬元亦沒有想過，但已經開始留意確診或懷疑個案屋苑，筆者亦向他介紹買這些屋苑單位時的按揭技巧。

買入價高估價逾一成有機會「借唔足」

遇上這些確診屋苑，銀行理所當然是會調整估價，只要買入價不是比調整後估價高出太多，基本上按揭都會正常照批；如果確診屋苑未有新成交個案，可以預計銀行估價可能調整3%左右。除非屋苑疫情突然急劇轉壞（筆者當然希望不會發生），申請按揭期間才會遇上阻滯。當年淘大試過有段時間銀行不作估價。

一般來說，只要買入價較估價高超過5%，銀行或按證公司都會根據臨約價批出按揭。但如果買入價比估價高出太多，比如10%以上，便有機會以估價來計算按揭貸款金額，形成「借唔足」情況。

舉個例，單位買入價本身為600萬元，不過疫情下單位估價迅速跌至僅500萬元，銀行以後者審批按揭的話，假設按揭成數為9成，則只能借到450萬元，變相業主突然要預備150萬元首期，較當初只需60萬元倍增。

尚有一個情況容易令按揭觸礁。一般而言，如果大廈樓齡高或有屋宇署「維修令」，銀行或按證公司可能要求驗樓。如不幸該大廈有確診個案，銀行有機會為了職員健康，不進行驗樓，直接拒批按揭。雖然目前尚未有相關案例發生，但建議買家簽臨約前向銀行職員問清楚驗樓詳情，例如會親自驗樓或委託估價行驗樓。

事實上，因應新型冠狀病毒擴散關係，近日很多銀行分行都停業或縮短辦公時間，很多客戶反映申請按揭遇到困難——就算已交了表格，但聯絡不到前線人員查詢批核進度。筆者建議這段時間申請按揭人士，可直接找按揭中心的按揭專員或聯絡按揭代理，而毋須到分行申請。

所謂按揭專員（Mortgage Direct Sales Specialist），是銀行全職處理按揭的職級，他們不一定在分行工作，很多都在寫字樓辦公，未受分行關門影響，可直接洽談按揭事宜，甚至透過電郵遞交文件，他們也慣常以WhatsApp等社交媒體與客人溝通。

解決了前台問題，上車客亦憂心後台職員因疫情在家工作（Work From Home），批核進度緩慢而耽誤成交日期。其實這些擔憂是過慮，銀行應變機制在現時疫情惡化下已經啟動，已經盡速根據客戶物業成交日前完成批核並處理放款。上車客亦緊記需要和銀行緊密配合，在這個非常時期盡快準備好所需文件，便萬無一失。

若果成交當日銀行因疫情關店，未能成功提取貸款，又怎麼辦呢？正常情況下，銀行會自動延期而準業主毋須承受任何罰則。不過擔心的話，可在臨約條款白紙黑字列明有條件下延遲成交日，直至銀行重開為止，便能買個安心。

有些上車客索性直接向賣家要求成交期拉長至四個月。筆者並不建議，如果成交期太長，萬一臨成交前樓價大幅調整，假設跌兩成以上，銀行有權根據最新估價調整貸款金額。

如果簽了臨約，如成交當日因疫情關係全港銀行關門，因而按揭不能放款，買家也不必擔心，因雙方律師樓會安排延遲成交期，做法和處理8號風球一樣。

筆者不希望肺炎疫情持續橫行，惟在投資角度上，若果遇到機會，不妨大膽一博，同時亦應留意按揭伏位。最後祝大家身體健康，香港以至中國內地均能渡過這個難關。

子非魚

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