解救市民荷包 還息不還本－利息開支升【星之谷專欄－經濟一週】

新型冠狀病毒疫情橫行衝擊香港經濟，各銀行紛紛推出一系列紓困措施，當中按揭客戶「 還息不還本 」最為普遍，甚至因應這個政策，金管局技術上容許還款期突破30年大關。不過筆者認為，若果金管局准轉按套現適用於新按揭保險成數政策，即1,000萬元樓宇可套800萬元，對個人及中小企的現金流紓緩更有效，本文詳細拆解。

「還息不還本」基本做法是借款人展開供樓最少一年後，即一共12期才可以申請。獲銀行批准後，銀行會把還款過程表 (Repayment Schedule)凍結，期內只需要供息，毋須還本金。

目前銀行紓困期普遍最長為一年，一年後Repayment Schedule便要重啟。

假設按揭利率不變，舒困期過後，每月的實際還款額和之前沒有差異，但貸款年期增加1年──若按揭還款期本身是30年的話，現時31年，才供完層樓。

究竟這個政策功效有幾大呢?

舉例說，假設按揭借款額為100萬元，還款期30年，2019年初借款人開始供，當時利率為2.375厘。

供滿一年(12期)後，便申請「還息不還本」計劃，原本第13期的供款順延至第25期才重啟。

供款額減少

第13期的3,886.5元供款中包括1,933.4元利息和1,953.1元本金，在還息不還本下，該期將只需供1,933.4元。

其後的第14至24期，由於沒有清還過任何本金，所以供款仍然是同樣的尚欠本全所衍生出的利息，所以亦是1,933.4元。

因此，第13至24期供款，總共供23,200元利息，而總供款減少了23,400元。

如果借款額是400萬元，該段期間減少的供款額便是約93,800元。

其後，在第25期開始，將會承接原本的第13期供款表一樣，繼續供29年，假如利率不變下，供款額亦將與原本的計劃一樣。

利息開支升

埋單計數，倘若申請一年還息不還本計劃，400萬元貸款額，將多花了92,800元利息。

而該12個月紓困期將減少了93,800元，其後回歸原點。

「還息不還本」能否「真．舒困」實在見人見智。筆者所見，大部分買得起樓人士都有一定入息能力和現金儲備。

除非失業；否則，延遲歸還那幾萬元，幫助未必很大。

而且銀行本來就有私人貸款(Personal Loan)及循環貸款(Revolving Loan)，前者利率最低3%。
循環貸款概念亦是還息不還本，可以借月薪10倍，對紓困作用較大。

子非魚

• https://www.edigest.hk/article/144296/%e6%a8%93%e5%b8%82/%e8%a7%a3%e6%95%91%e5%b8%82%e6%b0%91%e8%8d%b7%e5%8c%85-%e9%82%84%e6%81%af%e4%b8%8d%e9%82%84%e6%9c%ac-%e7%9d%87%e7%9c%9f%e5%95%b2-%e5%ad%90%e9%9d%9e%e9%ad%9a/

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解救市民荷包(下) 倘九成按保准套現可舒困

其實金管局如果真的想為市民或中小企舒困，不如考慮將轉按套現應用在按揭新規上。

去年政府放寬按揭保險成數，1,000萬元或以下物業可借最高八成按揭；900萬元或以下可借最高九成(上限720萬元)。

惟新制的樓價範圍及按揭成數，只適用於買入物業時才適用，現有業主則不能透過這個新規加按套現，而只能沿用舊制。

在舊制下，600萬元或以下物業，可申請按揭保險以最高八成套現；但600萬元以上物業便沒法申請按揭保，而最高只能借得五成至六成。

如果按揭新規適用於轉按套現，比如1,000萬元物業可重做八成按揭，並借取800萬元。假設目前按揭餘額為500萬元，便可套現300萬元， 足以解困。

就算沒有財務困難，也可先套現300萬元， 再放入按息掛鈎存款戶口(Mortgage-link)對沖利息，以備不時之需。

建議還款期至40年

以新按800萬元、30年按揭計算，這300萬元，足以捱過95個月(接近八年)供款期。

假如把這筆錢放在Mortgage link戶口而不曾提走，衍生的利息也可用作供款，兩者加起來足以捱超過100個月。

另一個可行的方法，就是放寬按揭最長還款期。

上星期金管局宣布容許銀行因應「還息不還本」將還款期拉長至超過30年，惟由於銀行現時提供的舒困期最長僅為一年，意味還款期最長僅可拉至31年，故此只是「技術性放寬」。

假設金管局放寬還款期至40年，更有助借款人解困。

舉個例子，假設借款額400萬元，由供30年變40年，每月還款額可由15,805元減少16.5%至13,191元。

如果餘下按揭期數只剩20年，業主重新延長 至40年，每月還款額更可減少37.8%，舒困作用
比較明顯。但要留意，如果還款期30年突然改成了40年，全期總利息會增加64萬元。

而且受年龄和樓齡限制，如任何一項達40年以上，便不能重做最長40年還款期。

新型冠狀病毒疫情至今還未有消退的跡象，旅遊服務業首當其衝，近日已有不少食肆面臨裁
員、放無薪假甚至倒閉。

不過，近日樓市有反高潮跡象，多區出現排隊歸二手樓的情況。

看來，樓價似乎沒有大跌的空間，況且，有按揭保險防護網；加上香港人的還款紀錄一直良好，銀行放寬現有物業的按揭成數或還款期，看來風險並不太高，筆者希望能夠成事，以解市民之急。

子非魚

• https://www.edigest.hk/article/147464/%e6%a8%93%e5%b8%82/%e4%b9%9d%e6%88%90-%e6%8c%89%e4%bf%9d-%e5%a5%97%e7%8f%be-%e6%94%be%e5%af%ac-%e6%8c%89%e6%8f%ad-%e9%82%84%e6%ac%be%e6%9c%9f-%e7%b4%93%e5%9b%b0-%e5%ad%90%e9%9d%9e%e9%ad%9a/