了解按息開支的計算方法後,便能理解銀行所批的的還息不還本計劃,究竟能幫客戶多少。

每月減少供款額

假設客戶剩下300期(25年)、400萬元按揭欠款、按揭利率是2.15%,原本的每月供款是17,248元。假如申請還息不還本寛限的話,每月只需繳付7,167元,供款減少了10,081元,六個月的寛免還本期總共減少了60,487元。有些評論形容這筆減少了的供款為「節省開支」,筆者並不認同,這計劃只是在眼前數個月少還了本金,將來仍需歸還,並不是真正節省了開支。因此,比較正確的理解是「暫時減低供款壓力」。相反,延遲還款將衍生利息開支,與銀行最終批出的條款有關,暫時預計的條款有二。

一. 供款期在寛免期後順延

當完成了六個月的寛免期後,再重新供300期。假如屆時利率不變,重新開始供款時的每月供款將一樣是17,248元。由於該300期的供款與年期與之前一樣,整筆貸款的花費只多了該六個月的利息,即是43,000元。

二. 總供款期不因寛免期而延長

當完成了六個月的寛免期後,只剩下294期。由於要在294期內追上300期的供款,如利率下變,屆時每月供款將調升至17,514元。當把43,000元寛免期的利息開支計算在內後,相對於不申請寛免期,這計劃的總供款增加了17,723元。

如有選擇,選那種好?

假如銀行有提供兩個計劃給客戶選擇,在Mortgage link的賺息理念下,客戶應選擇第一種方法。因為少供了的資金可放在銀行賺取利息以抵銷增加的按揭利息開支,實際利息開支沒有因而增加。

其他細則

就已公布細則的銀行來看,除了對申請人本身是否受疫情影響外,也對抵押品的質素作出限制。一般來說,資助房屋、有二按或Staff plan等,都不在考慮之列。

除上述提及,銀行也可能就未完成罰息期的按揭客戶採取延長罰息期的措施,或者批出寛免期時加上罰息條款,客戶宜向有關銀行查詢後再作決定。

子非魚

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