還息不還本(下)－暫時減低供款壓力【星之谷專欄－頭條日報】

了解按息開支的計算方法後，便能理解銀行所批的的還息不還本計劃，究竟能幫客戶多少。

每月減少供款額

假設客戶剩下300期(25年)、400萬元按揭欠款、按揭利率是2.15%，原本的每月供款是17,248元。假如申請還息不還本寛限的話，每月只需繳付7,167元，供款減少了10,081元，六個月的寛免還本期總共減少了60,487元。有些評論形容這筆減少了的供款為「節省開支」，筆者並不認同，這計劃只是在眼前數個月少還了本金，將來仍需歸還，並不是真正節省了開支。因此，比較正確的理解是「暫時減低供款壓力」。相反，延遲還款將衍生利息開支，與銀行最終批出的條款有關，暫時預計的條款有二。

一. 供款期在寛免期後順延

當完成了六個月的寛免期後，再重新供300期。假如屆時利率不變，重新開始供款時的每月供款將一樣是17,248元。由於該300期的供款與年期與之前一樣，整筆貸款的花費只多了該六個月的利息，即是43,000元。

二. 總供款期不因寛免期而延長

當完成了六個月的寛免期後，只剩下294期。由於要在294期內追上300期的供款，如利率下變，屆時每月供款將調升至17,514元。當把43,000元寛免期的利息開支計算在內後，相對於不申請寛免期，這計劃的總供款增加了17,723元。

如有選擇，選那種好？

假如銀行有提供兩個計劃給客戶選擇，在Mortgage link的賺息理念下，客戶應選擇第一種方法。因為少供了的資金可放在銀行賺取利息以抵銷增加的按揭利息開支，實際利息開支沒有因而增加。

其他細則

就已公布細則的銀行來看，除了對申請人本身是否受疫情影響外，也對抵押品的質素作出限制。一般來說，資助房屋、有二按或Staff plan等，都不在考慮之列。

除上述提及，銀行也可能就未完成罰息期的按揭客戶採取延長罰息期的措施，或者批出寛免期時加上罰息條款，客戶宜向有關銀行查詢後再作決定。

子非魚

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