社會事件去年來襲,今年再遇上新冠肺炎,觸發本地樓價跌勢,但成交卻有反彈迹象,個別屋苑業主稍微劈價,準買家竟然排隊睇樓,反映香港人底子深厚難以預測。不過執平貨歡樂時光期間,須警惕個別銀行「落雨收遮」,逐漸收緊按揭審批。

經濟寒冬式新聞近日充斥着各大媒體,當中空中服務員被大量裁減可謂最吸引眼球。空姐Susanna(化名)逃得過炒魷魚命運,惟近月與男朋友買樓申請按揭期間,有銀行竟然以風險為由拒絕計算她的入息;如果經濟持續下行,其他銀行難免會跟隨。

Susanna遂到另一間銀行,以筆者理解這間銀行處理無薪假(No Pay Leave)手法相當寬鬆,原因是打工仔不時犧牲幾日人工去外地旅遊,一次半次不影響按揭申請。但這間銀行原來近月收緊審批準則——如果No Pay Leave對申請人薪酬有顯著影響,銀行或以「浮動入息」審視,除非申請人返足一個月工及月薪穩定下來。

佣金行業同受打擊

以賺佣為生的行業同時受到打擊。以地產經紀及導遊為例,有些銀行原本計算他們過去6個月佣金收入平均數,現時上調至12個月,以取得更精準收入數據。假設代理近幾個月才開單,之前大部份時間食白果,計算12個月平均數意味月入會遭到攤薄,闖過壓力測試難度便大大提高。

不過這種計算方法亦未嘗沒有可取之處。假設地產經紀過去佣金收入穩定,每月平均有3萬元,惟過去兩個月疫情下食白果,以此計算過去12個月平均月薪為2.5萬元;以6個月計則只得2萬元,明顯前者計法更有着數。

此外,的士司機收入以現金車資為主,相當難精準計算,銀行過去做法是如果司機能夠出示的士證,便會假設其每月入息可達2萬至3萬元水平,並以此為憑證審批按揭申請。但由於近月經濟不景,兼且Work From Home(在家工作)盛行,有些銀行已經將的士司機每月收入假設調低至萬幾元,變相最多只能借百餘萬按揭貸款。

至於日薪制行業例如地盤工人,以往只要每月返足工,並以公司信箋或老闆聲明其每月收入,都可以日薪計算過去3個月每月平均入息;但筆者觀察到部份銀行近期要求提供過去6個月相關數據。

按揭保險同樣收緊

按揭保險批核同樣變得嚴謹。以往如果向按證公司申請8成至9成高成數按揭,只需要過去一年稅單已經可以獲批,惟現時按證公司對受影響行業「揸正嚟做」,需要提交過去兩年稅單,並可能把稅單內收入取平均數調整總入息。如果刻下正打算買樓,而手上只得去年稅單的話,建議催促稅局盡快寄出今年稅單。

不只是高成數按揭,以往準業主申請6成或以下按揭貸款,由於毋須按揭保險,意味業主支付得起大筆首期,風險較低,銀行往往都豁免提交稅單彈性批核,只要有過去三個月銀行出糧紀錄便成。但筆者觀察這類銀行最近都收緊了要求,必須要申請人提交稅單。

至於物業類型,有個別銀行開始不受理村屋或樓齡太高物業申請按揭,就算做都需要加息。

筆者結論是,銀行現時確有收緊按揭審批迹象,雖然只是出現在個別銀行,但不排除蝴蝶效應下,整個銀行界會現連環收緊情況。如果準業主打算買樓,惟入息不穩,建議加快睇樓步伐,趁銀行按揭批核尚算寬鬆,把握上車和申請按揭時機;或先到銀行做按揭預批,才簽臨約買樓。

現時按揭最筍計劃為按揭年利率2.5%,總現金回贈率為1.8%至1.9%;若果現金回贈率超過貸款額1%,需要在貸款額上扣減。

子非魚

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