經濟下行已是不爭事實,每天新聞都會報道各行各業打工仔慘況,包括無薪假、減薪、裁員 等。政府舒困措施難解燃眉之急,香港人現時財務上宜守不宜攻,透過物業轉按及善用按息掛鈎存款戶口對沖利息,是失業潮下的最強防守術。

筆者過去兩星期於本欄分析銀行「還息不還本」措施優劣,其實效果等於銀行每100萬元貸款額,借款人可以選還一年23,700元本金;400萬元貸款額則經還一年94,800元本金,實際效果相等於加按還一年本金,而加按部分再分30年遷,令業主現金流更加鬆動。

然而,面對減薪、無薪假甚至是失業這些打繫,這類解困措施只是雞肋。

兼且「還息不還本」可能會限制業主未來加按,無法借得更多資款額,不止難以解困,更有可能作繭自縛。

其實有方法可令自己現金流更充裕之餘,更毋須額外利息成本。

業主只要將現時物業轉按套現,同時將這筆多出的流動資金,存放入按息掛鉤存款戶口 (Mortgage-link)對沖利息,以備未來一旦工作受影響時,有充足現金渡過逆境。

舉例,假設A先生在三年前買了一層700萬元樓,敘造六成按揭貸款額420萬元,兩年供剩400萬元,現時樓價應升至約900萬元。

如果重按500萬元(按揭成數約56%),便有100萬元落袋,並即時將這筆錢放入Mortgage-link,賺取與按息相等的活期存款利息,到不幸失業時,都有百萬元自由現金可使用。

而且這招更可以賺取轉按現金回贈。現時銀行總現金回贈率最高為1.8%至1.9%,以貸款額500萬元計,即現金回贈達95,000元。

相比起「還息不還本」延遲歸的94,800元,前者毋須歸還;後者不但需要償還,而且要缴付額外利息,可見轉按較「還息不還本」有更強的抗「疫」能力。

現金回贈可抵銷加息影響

然而,筆者必須承認這招並非全無破綻。

現時按揭實際利率普遍為2.5厘;三年前則為 2.15厘,轉按至另一間銀行,無疑是承受多35點子利率。

若貸款額是400萬元,每月供款則多720元。但不要忘記,轉按後可擁有95,000元現金回贈,扣除5,000元律師費後,淨回報為90,000元。

而轉按後新按揭計劃一年供款開支僅增加 8,640元,按現時全球經濟情況利率易跌難升,兩年後如果再轉按,便能夠繼續穩賺近10萬元回 贈,輕微加息的影響實在微不足道。

業主申請轉按,需要提供最近三個月入息證明。

如果不幸被放無薪假,糧單並反映了因為無薪假而减少了的收入,银行可能會視這位業主的薪酬為「浮動入息」。

以六個月平均數計算供款入息比率,轉按套現可能較為困難,難借足理想的貸款額。

如果業主擔心工作前景,筆者建議應盡快轉按套現未雨綢繆,放Mortgage-link對冲利息, 是疫市下穩健的財務管理方法。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/149446/

經濟一週專欄

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