肺炎肆虐下,本地物業出現輕微減價潮,吸引本身持有一層物業的業主出手買第二層樓,財務上透過「甩名」及「轉按」的操作來進行。星之谷首席顧問子非魚將於本文詳細闡釋及分享新例下的中伏位。

所謂轉按,即是業主將原有按揭計劃由A銀行轉到B銀行,例如本身業主層樓值700萬港元,在A銀行供剩350萬港元按揭餘額,即按揭成數為五成;現時業主想到B銀行重新申請六成按揭,獲批核貸款額為420萬港元,意味套現近70萬港元。

而這筆70萬港元資金,業主並不能直接用作首期去買樓,因為本身持有一層樓,再買第二層樓需要繳交15%從價印花稅(Double Stamp Duty,DSD),故此必須將這筆錢交予作為首置客的配偶或家人去買,才能避開這個辣稅。

值得注意的是,以往600萬港元以上物業,轉按最多只能夠借六成按揭,以上述700萬港元樓為例,最多只能夠借420萬港元,歸還按揭餘額後,能套現資金相當有限。

金管局去年放寬按揭保險成數

不過,自從去年金管局放寬按揭保險成數後,便出現了新玩法。舉例夫婦以聯名方式持有一層物業,即各擁有一半業權,若果丈夫可將其部分權益全數賣給妻子(俗稱「甩名」),便能回復首置客身份,就算丈夫再買樓亦毋須繳付15%印花稅。

而妻子100%擁有物業後,可以重新到新銀行申請按揭計劃(即轉按),提高按揭成數並套現。根據去年放寬按揭保險成數新規定,甩名最多可以達物業價值八成。

舉個實際例子。陳氏夫婦3年前買入一層500萬港元物業,各自擁有一半業權,當時申請八成按揭,按揭貸款額為400萬元;3年後供剩380萬元,而樓價亦升至700萬元。

這時候,陳生可以將其一半業權經律師以買賣方式售予妻子,回復首置客身份;妻子則將這層700萬港元的物業轉按申請八成按揭,獲得560萬港元貸款額;歸還380萬港元原有按揭餘款後仍能套現180萬港元。

回復首置客身份的陳生,便能夠用妻子轉按獲得的180萬港元買第二層樓,假設心儀物業是450萬港元,這筆180萬港元足夠作四成首期之用,毋須繳付15%從價印花稅;計及妻子持有第一層樓,兩夫婦便能展開「儲磚頭」之路。

一層變兩層財技上的限制

有業主可能會問,陳生能否用該筆180萬港元買更貴的樓,例如900萬港元物業?因為去年放寬按揭保險成數後,1,000萬港元以下物業最多可借八成按揭。

答案是不能,原因是申請八成按揭首要條件是要「自住用途」,由於妻子本身已經有一層樓申請八成按揭,陳生又以「自住用途」名義再申請八成按揭,則顯得相當不合理,因為兩公婆理論上應住同一居所,而居所理應只有一層。

就算解釋第一層樓是給其他家人居住,這個解釋亦不獲審批按揭保險的按證保險公司所接受,因第一層正在享用了高成數按揭,需要自住。

如果第二層樓真的想申請八成按揭,唯有當初第一層物業轉按時只申請六成,按證保險公司才會接受,原因是他們只接受夫婦一層物業以「自住用途」申請按揭保險。按上述例子,陳太轉按申請六成獲得420萬港元貸款額,歸還380萬港元原有按揭餘款後只能套現40萬港元,再借九成按揭買樓,亦只能買價值400萬港元的物業。

如果持有聯名物業的不是夫婦,而是母子,事情就好辦。原則上按證保險公司同意母子可以分開自住,各人持有一層經高成數按揭買入的物業便說得通。「甩名」轉按套現獲得180萬港元後,可以借八成按揭買900萬港元樓。

結論是,金管局去年放寬按揭保險成數後,夫婦聯名物業「甩名」後再轉按,一層樓變兩層樓的財技方式較以往容易,但兩層樓只可以其中一層申請高成數按揭,業主要懂得取捨,計算那種做法較為可行。

現時最佳按揭計劃為按息2.5%,總回贈1.8%-至1.9%,但回贈需扣減貸款額。

子非魚

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