【 醫生按揭 】疫情引發香港經濟危機,打工仔飯碗勢危,專業人士則依然悠然自得,甚至鋤賣家價「疫市」撈筍盤。不過有時候聰明反被聰明誤,筆者認識一位診所醫生,以為高收入申請九成按揭「實食冇黐牙」,怎料依然「中伏」。

政府去年10月放寬按揭保險成數,800萬港元以下住宅可申請最高九成按揭,明顯是瞄準高收入、未儲夠首期的專業人士或中產階層。以800萬港元樓、敘做九成按揭為例,貸款額為720萬港元,首期只需80萬港元,在現時監管規例下最低月薪要求為58,300港元,可謂完全為專業人士而設。

筆者近日認識一位陳醫生(化名),他前年離開公立醫院後自設診所,今年初更計劃買一層800萬港元住宅,惟他以為入息高、夠首期,便可敘做九成按揭,未有熟讀按揭法規,因而錯判自己的財務條件,首期及供款與入息比率(Debt Servicing Ratio,DSR)未能過關。

經過筆者「診斷」後,陳醫生最少犯了四大錯誤:

一、在金管局指引下,開診所等於自己做生意無異,會被當成是收入浮動的「自僱人士」,不能申請九成按揭,最多只可以借八成按揭(640萬港元)。

二、自僱人士須呈交利得稅(Profits Tax)稅單,陳醫生在會計方面用盡開支報銷,形成每月盈利微薄,以節省稅項;銀行在計算稅後盈利(Profit After Tax)時「唔夠計」,未滿足到按揭供款與入息比率要求。

三、陳醫生曾向銀行借中小企貸款,為診所購置各種醫療設備,該筆貸款的每月還款額不只影響診所盈利(即醫生入息),債項更同時計入按揭每月供款,形成重複計算(Double Count),令每月供款高過入息一半(即DSR超過50%),難成功獲批按揭。

四、迄今最新一期利得稅稅單只反映2019年3月底止的財政年度,不反映2019年3月以後的診所業績,陳醫生申請按揭時須提供最近6個月銀行流水帳及公司會計賬目。惟診所因疫情緣故導致收入大跌,影響按揭申請。

不過,上述情況只適用於自己開診所做老闆的醫生;如果是掛牌醫生,醫院每月固定出糧,銀行會視之為受薪人士,800萬港元物業可以順利申請九成按揭。惟要留意,掛牌醫生收入有機會是由固定薪金及浮動薪金組成,申請九成按揭的話「浮動部分」便不能計算;如要計算「浮動部分」,最多只能申請八成按揭。

診所股東不能被視作受僱

陳醫生問筆者:「如果我每月透過自己診所定額出糧給自己,又能否當是定額受薪制?」答案是不能。如果申請九成按揭須經按證保險公司批核;如果在審批期間查冊發現診所股東是醫生本人,便當是自僱人士去審批按揭,最多仍然只可以借八成按揭。

理論上,如果公司是由直系親屬任大股東,例如陳醫生父親開診所,自己則在內打工,也不可以視之為受僱。另一個情況是按證保險公司查冊後發現股東不是陳醫生本人,但股東申報住址和陳醫生申報住址是相同,亦會質疑兩人是否直系親屬關係。

以上個案並不只限於醫生,就算是律師和會計師自設公司做生意,同樣會遇到上述問題,按揭最多只可以借八成,敬請留意。

子非魚

https://www.hk01.com/財經快訊/453353/子非魚專欄-高收入醫生-太自信-申請九成按揭中伏記

延伸閱讀:

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

返回主頁 按揭學堂


若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!


關於星之谷

星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:

詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com


按揭入門

按揭成數 | 按揭回贈比較 | 銀行及中介按揭回贈計算方法

按揭利率比較 | 按揭年期

按揭保險 | 按揭保費折扣 |HKMC和QBE批核標準

壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折

非固定收入按揭H按 VS P按 | 申請按揭文件

一手新樓按揭即供 vs 建築期

轉按 | 甩名 / 轉名 | 現契重按

擔保人印花稅 / SSD / BSD |

自僱按揭 | 自住變出租按揭

居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽

唐樓按揭 | 村屋按揭 | 工廈按揭 | 車位按揭

Mortgage Link  | 凶宅按揭 | 遺產按揭