財務自由人透過資產申請按揭成數最多四成【星之谷專欄－經濟一週】

香港人苦苦上班，有群人士則透過槓桿投資股市、債市或樓市，利息及租金收益率遠高於借貨成本，靠這些被動的息差收入已經達致財務自由，夠過愜意的生活，從而提早退休。不過近日樓價下跌，這群人士再度出擊撈平貨，將財富推升至另一境地。

筆者有位朋友施先生（化名），早於千禧年已入市炒股，憑眼光準、高槓桿，以刀仔鋸大樹方式，靠股息收入安享舒適生活。

近月樓價下跌，已脫離打工仔生活的他，突然想入市低位撈貨，但又不想以真金白銀入市，遂詢問筆者申請按揭詳情。

首先要了解，財務自由人士因為未有再受僱及做生意，申請按揭時不能透過入息基準批核，只能以資產基準計算。

透過資產基準申請按揭人士，成數最多僅四成；若有其他按揭在身，則最多只能借三成。

銀行會計算財務自由人士資產，包括現金、證券、基金、外幣等，然後減去槓桿負債，得出淨資產水平。

淨資產需要夠全數(full pay)買樓，銀行才願意批出四成按揭。有些散戶或許會問，為甚麼有錢買樓仍要敘造按揭？

答案好簡單，因為這樣毋須變賣手上股票和其他資產，而筆者亦必須指出按揭亦屬槓桿，為財務自由人士必然使用之工具。

近月全球股市突然短時間內急瀉，施先生申請按揭時，手上的股票組合如何釐定出合理資產價格？方法是按過去三個月或最近一個月戶口內股票價值的平均值計算，以較低者為準。

由於近月股市大跌，變相只會計算最近一個月平均值，令財務自由人士借款能力大減。

讀者可能會問：「如果手上股票已出售套現呢？」那麼便只計算現金資產，計算方法同樣是以最近三個月或最近一個月戶口內現金的平均值，以較低者為準。

比如過去三個月現金餘額，分別為300萬、100萬、200萬元，平均現金餘額為200萬元，現金資產便按這個數目。

不過銀行也會根據現金和股票的買賣過程去推算總資產。舉個例子，假設買家第一個月有300萬元現金；第二個月全數買入股票，第三個月全數沽出股票，戶口餘下200萬元。

由於這200萬元現金本身在第一個月存在，第二個月是用來買股票，亦一直存在於戶口，因此現金資產便是200萬元。

換個角度，若首兩個月有現金在戶口內，第三個月開始大部分買入股票，現金資產就只能計算買完股票後當月的現金平均值，而不能以過去三個月平均數計；但股票資產價值可計入資產。

股息當收入難過壓力測試

至於住宅、商廈、工廈等，則是以樓價一半減去按揭貸款，便是物業資產值。

須留意的是，若果物業不是自己名下，而自己只是擔保人，物業是不能計入資產，按揭貸款卻要計入負債。財務自由人士可不經資產基準，而以股息收入並經收入基準申請按揭。

不過上市公司股息時高時低，故銀行對這類收入取態一般會較保守，扣除槓桿利息後一般難以通過壓力測試，還是資產基準比較有勝算。

最後溫提，透過入息或資產基準申請按揭，兩者只能取其一，前者最高可以借九成；後者最高四成。

子非魚