葡萄牙「黃金簽證」近期成為最受港人歡迎的移民計劃之一,只要在當地買層35萬歐元 (約294萬元) 物業,5年內每年平均住7日,便能入籍葡萄牙並取得歐盟護照,甚至經愛爾蘭直通英國。但移民人士須注意,有5個伏位可能令移民人士得不償失,不得不防。

1. 業主惡意「嘜」高樓價

過去5年大量內地人及香港人參與這項投資移民計劃,令里斯本樓價急升1倍,大量35萬歐元物業在市場上已經消失。有業主看準申請人心急移民心理,將物業托價,例如原本市價27萬歐元物業叫高至35萬歐元,再等「水魚」埋身。

要避免中伏,買樓前應先向當地銀行或測量師行查詢估價,如發現賣方叫價不尋常地高,便應三思而後行。在葡萄牙查詢物業估價可能會產生一些費用,但絕對是物有所值。

2. 當地律師拒講解買賣合約

移民中介可能會推介你用當地相熟律師,或發展商律師樓處理移民事宜。但要留意和買香港樓不同,當地律師不一定向你詳細講解買賣合約條款;而如果你不懂得葡文,難理解合約內容,一些業權或土地冊問題例如僭建或維修令等難即時知曉。

筆者建議,移民人士可聘用本港或澳門移民律師樓代辦黃金簽證及買樓事宜,與律師見面了解買賣合約條款和土地冊上的業權負擔都較為容易。

3. 投資基金或遇上清盤風險

葡萄牙黃金簽證除可以透過買樓獲得之外,亦可以斥35萬歐元買當地基金滿足條件,這亦解釋了為甚麼市場上出現不少私募基金攬客。但由於內地人及香港人或多或少都是「磚頭控」,大部分仍選擇買樓,形成這些私募基金管理資產(Asset Under Management)偏低。

如果選擇透過買基金來滿足黃金簽證投資門檻,一旦在申請簽證或永久居留權續期時,基金因經營不善而要清盤,雖然可以取回部分現金,但會影響簽證。筆者建議若果打算投資基金移民,事前必須查清楚管理人背景、歷史、規模、資產類別等等。

4. 入籍非必然 須融入當地社會

很多移民廣告標榜葡萄牙沒有「移民監」,5年內居住滿35日便可以入籍,雖然確實有不少這類個案,其實這只是符合永久居留權的標準,要變為入籍是要審批的;而移民局審批考慮是申請人在這5年內有沒有和葡萄牙的社會和文化有最低限度的聯繫。

筆者建議,移民人士5年內每年到葡萄牙7天時,可順道加入一些義工團體、宗教團體或商會,便能證明有融入當地社會,到申請入籍時便暢通無阻。

5. 里斯本及波爾圖死線臨近

今年初葡萄牙國會通過議案,2021年將會修改黃金簽證遊戲規則,首都里斯本和大城市波爾圖這兩個主要城市將會排除在外,以穩定樓價。但已遞交的申請不會受影響,即是說如果想透過買里斯本物業而取得黃金簽證,今年12月底將是死線。

但移民局沒有清楚說明已遞交申請是甚麼意思,很多人以為把文件上載到移民局網站,完成網上申請手續,便算是遞交了申請;又以為就算批核是發生在死線後,都可以獲得豁免。

筆者認為這是非常冒險的假設。較合理應是移民局成功發出 Pre-approval(預批)後,才算完成申請。由於要預時間買樓、補交申請文件及完成預批,筆者建議移民人士最好是今年6月前開始申請,才能在死線前達陣。

不過,由於疫情爆發關係,歐洲經濟大衰退似乎無可避免,筆者不排除葡萄牙為吸引外資救經濟,會將黃金簽證修例延遲甚至擱置,畢竟這條修例仍處於可修改階段。

子非魚

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