新冠肺炎疫情變幻莫測,筆者近日教導買家買樓時臨約上應添加適當條款——例如一旦成交前因染疫而被隔離,成交期可以自動拉長,避免賣家殺訂及遭銀行拒批按揭。但如果最壞情況下,買家在交易期間不幸確診並逝世,後人又如何自保呢?

首先筆者簡單說說物業買賣流程。

通常簽臨約後兩星期,買家便需要繳付大訂(佔樓價約10%)及繳交印花稅;臨成交前要簽轉讓契(assignment)及找尾數;成交當日買家按揭銀行會放款給律師樓,律師樓再過尾數予賣家。

舉個例子,如果買家陳伯在簽轉讓契前不幸離世,後人能不能用繼承人身分完成交易手續?

由於物業尚未正式成交,故此後人需要以繼承人身分完成交易,但申請遺產承辦需要三至四個月。

不可抗力條款保障交易

那在後人未申請到遺產承辦前,賣家可否在成交日直接殺訂?這方面確實存在灰色地帶。

因為法律上有所謂「不可抗力」(force majeure) 條款,如果因有沒法預見的天災人禍,導致未能履行合約,可以免除部分違約責任。

簡單而言,如果後人有錢找尾數給賣家,要求賣家轉為把物業賣給後人,但如賣家仍選擇殺訂,後人可以近月爆發的新冠肺炎疫情屬「不可抗力」為由,從民事訴訟途徑向賣家追討訂金,赢面絕對不低。

但問題又來了,後人如何在短時間內籌備一 大筆資金找尾數能否代表已故親人去申請按揭呢

答案是不能,除非後人已完成遺產承辦,並以遺產執行人身份去代替先人申請按揭,才有銀行願意處理。

尾數未收足仍難逃殺訂

惟申請成為遺產執行人,一般要三至四個月時間,普通二手樓成交期較短,難趕得上成交。

若最終成交日未能筹集足夠資金去找尾數,就算有「不可抗力」為由,都難避免被殺訂的下場。

除非物業是成交期很長的一手樓,又或者賣家大發慈悲,同意拉長成交期多三至四個月,讓後人成為遺產執行人後完成按揭,才繼續成交。

不過現時疫情嚴峻,業主賣樓或多或少都是等錢用,難等到後人完成遺產承辦後才交易。

有「上車」客問:「如果買樓時簽了授權書給家人,一旦出事他能否代簽轉讓契?」答案是是不能,離世後所有授權書都會自動作廢,授權人簽署並無法律效力。

換個角度,若是賣家離世呢?事情便好辦。因為物業本身是由賣家擁有,亦屬於他的資產,後人只要獲律師樓證明是遺產受益人,便可以簽轉讓契,未必需要等待法庭令。

如果賣家擔心在成交前確診,可以預先簽好轉讓契,便萬無一失。

筆者最後想說,上述情況是所有樓市參與人士不願意樂見,惟一旦遇上必須要有方法面對。 祝香港人度過今次難關!

子非魚

https://www.edigest.hk/article/154608/

經濟一週專欄

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