樓價開始回調撈低水筍盤提防拒批按揭【星之谷專欄－經濟一週】

疫情下經濟不景，業主態度軟化，樓價開始回調，不少上車客及投資者都開始入市撈筍盤。成功「扑中」心水盤固然值得高興，但如果意向物業售價低得不可思議，應留神申請按揭時或會遇到問題。

現時疫情尚未見頂，樓市或許未確認見底。惟這時候若果有自住需要，又碰巧鋤到好價，例如較市價低一成，筆者認為入市並無不可。

就算之後樓市回調，買入價都已經有一成緩衝，再跌空間有限；若果疫情見頂，經濟逐漸復甦，便一買即賺。

不過，若買家鋤到的買入價較市價低太多，例如較市價折讓超過一成以上，個別大銀行會突然起戒心，繼而拒絕按揭申請。

為甚麼會這樣？原來物業買入價過低，會有「送契」之嫌，若單位成交後五年內賣家突然破產，債主可以追討「送契」形式售出之物業，故此銀行視這類物業為高風險抵押品，不願意承造按揭。

不過一般而言，低市價兩成才會令大部分銀行產生送契之憂慮。

銀行懼怕法律風險

有上車客可能會問：「有買賣合約、有成交價、有實質金錢交易；加上土地註冊處已填上 Consideration(代價)，何來「送契』？」

其實在銀行角度，就算賣家出售物業原意並不是「送契」，但成交價過分低水及涉內部轉讓，一旦賣家真的五年內破產，債主循法律途徑追討該已出售的物業，並非沒有勝算的。

為規避這些風險，銀行或按揭保險公司寧願做少一單。

不過，筆者也見過很多成交價較市價折讓兩成以上的物業，最終都有銀行願意承造按揭。綜合過去多年經驗，查實有幾個方法可以澄清「送契」嫌疑：

(一) 如果物業買賣是由地產代理見證及促成，就算其後有債主追收賣家已出售物業的官司發生，代理可以證明交易不是「送契」，只是業主割價求售。銀行按揭不會有太大問題，不過仍要關過按揭保險公司一關。

(二) 買賣雙方也可以預先簽一張承諾書 (undertaking)，聲明雙方不是近親或關聯人士，銀行亦會較為放心。

(三) 傾到「超筍價」成交後，最好預先查詢銀行及按揭保險公司，確定該成交價可以申請按揭，才好去簽臨約。

(四) 按揭以外，如果買家擔心成交價過低而導致五年內業權出現問題，也可以買份業權保險
保障自己。而一般業權保險保費不高，大約是樓價的0.5%，如果物業存在任何業權瑕疵，都可以向業權保險公司查詢。

最後溫提，大部分銀行接受低市價一成的交易作價；惟若果想敘造六成以上高成數按揭，而買入價又低過市價超過兩成，按揭保險公司可能會按個別個案審批，未必一定受理。

子非魚