政府推出一系列補貼措施幫中小企紓困,不過難完全解決資金周轉問題。眾所周知,如果僱主或自僱人士持有私人物業,可以透過轉按套現解困;但如果所持物業是未補地價居屋,又能否透過加按或重按套現渡過難關?

黃老闆(化名)居住於新界一居屋屋苑多年,過去一直從事零售生意,近日疫情風暴席捲,就算他奮力轉型賣口罩、搓手液等衞生用品,資金流仍不足以覆蓋日常支出,故此找來筆者研究其未補地價居屋能否緊急套現。

筆者建議先看房署指引,如果未補地價居屋要重按(即供完樓後重新翻按)或加按,需要符合五個條件其中一個:(1)籌措醫藥費;(2)籌措殮葬費;(3)應付家庭成員教育開支;(4)因離婚需要支付贍養費;(5)業主生意出現財政困難,以致難以應付開支。

黃老闆處境符合上述第五項條件,而事實上幾乎全港零售界都面臨生意大跌難題,政府亦心知肚明,房署在批核加按或重按時不會刻意刁難,過去亦有不少成功個案。

業主可先到銀行申請預批

就以往案例,筆者想分享一下實際操作。首先,未補地價居屋業主可到銀行做預先批核(Pre-approval),獲批後可帶同銀行同意書(Consent)向房署申請重按或加按。不過要留意,申請獲批後便會即時失去政府擔保,銀行承受所有抵押資產價格風險,故此不是間間都願意承按。

而願意接頭的均是大銀行,有鑑於本身借款人財務風險頗高,都會增加按揭利率以填補風險缺口,一般都需要約5厘,較一般私樓實際利率2.5厘有1倍溢價(Premium),但相對於財務公司天價利率屬可以接受。

未補地價居屋加按條款會較一般新買未補地價居屋嚴謹,例如須通過壓力測試、滿足供款與入息比率(Debt Servicing Ratio)要求、按揭成數最高僅6成。

中小企須證明遇到實際困難

此外,黃老闆或其他自僱人士需要向銀行和房署提供財務報表、核數師認證報告、利得稅單等文件,讓他們了解業務狀況、經營上遇到的問題,例如因應疫情,公司出現負現金流(Negative Cash Flow),需要資金解決存貨欠款和供應商應付賬款。

在房署角度,批核標準在於業主是否有實際資金需要,例如能證明公司若果因周轉問題而陷入困境,最終會導致清盤,從而難以按時供樓,這個房署並不樂見。而在銀行角度,批核會考慮業務本身困境是否屬暫時性,解困後是否有持續還款能力。

辛苦經營店舖多年,黃老闆不希望因為過渡性的疫情和資金周轉問題而結束營業及遣散員工,上述是一個可行方案解決現金流危機。筆者以往見過很多中小企遇到困難後,貿貿然借財務公司貸款,經濟困境愈踩愈深,故此借此文章分享另類融資方法。

最後,以上意見僅筆者過往多年按揭轉介從業經驗,一切以房署和銀行批核為準。

子非魚

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