放寬商舖按揭機會大不大？最少存五大挑戰【星之谷專欄－經濟一週】

本地疫情稍微舒緩，但經營環境依舊嚴峻，很多中小企因未能交租而導致結業及裁員。雖然政府推出一系列措施紓困，但始終難解最大現金流支出——每月舖租。社會上有聲音呼籲政府放寬商舖按揭成數，讓店主可以買舖自用，毋須交租，但筆者認為建議最少面對五大挑戰。

與住宅按揭不同，商舖最多只可以借四成按揭，如買家有其他按揭在身，最多只可以借三成。

2020年8月19日更新：香港金融管理局（金管局）今日（星期三）放寬非住宅物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施。非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限上調10個百分點，一般個案的上限由四成上調至五成。此項修訂自2020年8月20日起生效。

業主不肯減租

一般有一定人流的街舖售價動輒2,000萬至 3,000萬元，首期最少1,200萬元起跳，大部分店主難籌措這筆資金，最終會選擇租舖。

惟疫情下市民普遍留在家中，人流減少導致公司生意大跌，業主卻不肯減租，財政上「有出無入」，公司便逐漸陷入困境。政府去年10月放寬住宅按揭保險成數，1,000萬元以下物業最多可借八成至九成按揭，令市民較容易「上車」。

如果商舖按揭同樣放寬至八成至九成，令店主成為業主，毋須租舖，又是否行得通？

首先,從銀行角度，商舖是投資物業，而出租用途住宅同樣歸類投資物業，有甚麼可能前者按揭可以高達八成至九成，但後者最多僅五成？

雙重標準是政府最不願樂見，因此就算要放寬商舖按揭成數，也只能放寬至最多五成。

買得起商舖的買家一般有自住物業，自住物業有按在身時再買商舖，按揭成數便要扣減一成至四成(假設已放寬到五成)，實際作用並不大。

店主若果只是「自用」商舖而不是投資，又可否和住宅一樣申請高達八成的高成數按揭呢？

筆者認為難以實行，主要是住宅容許1,000萬元或以下物業申請八成按揭，但商鋪價格極小低於1,000萬元。

若1,000萬元以上也可以申請八成至九成按揭，又會和住宅按揭政策產生衝突。

若果商舖如「自用」就可獲批高成數按揭，未來店主若因為生意好轉，想細舖搬大舖擴充，惟原本申請高成數按揭的舖位因「自用」而未能出租，只能賣舖再買另一間舖，一買一賣手續費昂貴，並不划算，令店主往後難以擴充生意。

買商舖另一問題是估價，很多時銀行都未能估足，因此就算可以申請高成數按揭，都會因為估價問題而未能借足。

更重要一點是，商舖還款期最長為15至20年，相比起住宅長達30年，前者每月供款會較為吃力。

就算店主買舖自用，疫情下毋須交租，但還是要供樓。商舖按揭實際利率一般在2.5厘以上，比私人住宅貴；租金回報率一般僅介乎1%至2%，隨時租好過供。

兼且，租舖好處是生意不濟，大不了結業；買舖若果失去供款能力，則慘被收樓;如舖價下跌，首期隨時化為烏有。

筆者認為，商舖放寬至高成數按揭的機會不大，而且容易令店主陷於較麻煩的境地。上述是筆者個人觀點，僅作參考。

子非魚