拆解樓市升溫公務員買樓按揭宜忌【星之谷專欄－東方日報】

疫情近期漸趨穩定，連月積壓的「樓癮」猶如決堤般大爆發，有公務員近日四出睇樓尋找「筍盤」，這篇攻略將教授「鐵飯碗」申請按揭時如何善用政府福利，以及講解當中宜忌。

公務員工作穩定，樓市調整正正是出擊時機，政府設立的福利亦可幫助入市。

公務員房屋福利有分新舊制，根據入職日期而定，兩者的要求、發放金額及時期均有所不同，申請人應向所屬部門查詢。譬如舊制之中有一項是「首期貸款」，上限為月薪24倍，最長分10年攤還。假設月薪8萬港元，「首期貸款」可達192萬元。

首期貸款屬舊制福利

該筆「首期貸款」會以押記形式註在查冊上，情況類似「借二按」，一般銀行不會為這類個案批出高成數按揭，銀行亦可能以個別情況作出考慮。譬如上述8萬月薪的申請人，購買一所1,000萬元住宅，便最多可從銀行取得500萬元按揭貸款及192萬元政府貸款合共692萬元，大約等同7成按揭。

這類個案需要通過壓力測試，供款額以銀行一按加「首期貸款」的總供款額計算。由於該筆首期貸款年期短，相應每月供款額大，壓力測試可能因此而難以過關，需另覓擔保人一起申請。若果業主兩年後想轉按的話，需要向政府取得同意書，但不能加按套現或延長還款期。

相反，透過按揭保險計劃申請高成數按揭，最多可以借8至9成，最長分30年攤還，首置客更可嘗試申請豁免壓力測試。假如符合樓價範圍及其他條款，轉按時亦容許套現或延長還款期。

「首期貸款」及高成數按揭兩者孰優孰劣，最終視乎自己入息多少、是否足夠通過供款與入息比率(DSR)，以及「首期貸款」借得多還是按揭保險借得多等因素。若果業主最終選擇「首期貸款」，由於申請時間最長或2個月，謹記要預較多時間，向賣家爭取3個月成交期(一般是60日)，便毋須擔心死線逼近壓力。

除「首期貸款」外，公務員更享有「供樓津貼」，視乎薪級點的不同將採用兩個不同的津貼表，津貼的金額亦大有不同。津貼期共10年。

有公務員問筆者買樓前能否率先申請「供樓津貼」？舊制屬「實報實銷」津貼，要有供款才會有入數。新制屬「非實報實銷」津貼，未有樓也可申請及獲得發放。因此，一般銀行不會把舊制「已批未發」的入息計算在內，但新制如已開始發放津貼後，便可當作入息一併計算。

至於立法會財委會通過「公務員加薪」或收到升職加薪信，申請按揭時能否計算這些「未來收入」？除非最新薪酬已經反映在糧單上，否則不獲計算。

其他類型津貼若果反映在糧單上，普遍都會視為「入息」，亦可以申請9成按揭。比較常見的例外情況是，暫代上司職能而發放的署理津貼(acting allowance)不能當成是「入息」。

至於警務人員和醫護近期獲得的加時津貼，則是另一個例外。由於這筆收入來自突發性的社會事件，很多銀行都不會全數計算，比如大銀行只以底薪20%作為上限計算，用過去6個月OT平均數，並只適用於8按或以下，9成按揭要求固定收入故不獲納入，但也有銀行可全數計算。

此外，紀律部隊人員一般都有宿舍或正輪候宿舍，同時間仍可以「自住」名義申請9成按揭；但政府為避免雙重福利，這些人士不可以同時獲得「首期貸款」或「供樓津貼」。

至於醫護，究竟供樓津貼計劃(Home Loan Interest Subsidy Scheme，簡稱HLISS)還是「5%現金津貼計劃」着數？醫管局網頁有計算機幫忙計算。如純粹在買樓角度，後者較為可取，主要是因為津貼亦是入息一部分，可以提升貸款能力，加上任何銀行都願意承做按揭，轉按並沒有任何限制。

HLISS一般只有大銀行承做，僅個別中小行願意受理；轉按亦需取得醫管局同意，不能套現及延長還款期。

最後提醒，有公務員客戶曾擔心「雙重福利」原則，而要求銀行不要提供附有按揭利率掛鈎存款(Mortgage-link)的按揭計劃，讀者應向所屬部門查詢以免誤墮陷阱。

本地疫情到今天似乎已經完全穩定，但願經濟亦盡快走出低谷，筆者祝讀者們上車順利。

子非魚