按揭新制下擔保人四大考慮：影響及收緊DSR、按揭成數下調、入息要求上升【星之谷專欄－經濟一週】

買樓是不少人的夢想，惟政府早年不斷以「按揭緊箍咒」遏抑樓價，在舊制按揭成數下，600萬元以上住宅最多只可借六成按揭，首期高昂，不少人望門輕嘆。

去年10月政府推出新制，放寬1,000萬元以下住宅最多借八至九成按揭，「上車」門檻降低，可借貸款額大幅上升，收入要求亦增加。

有準業主遂找擔保人做「援兵」增強借款能力，但他們幫拖與否，也有自己盤算。

以按揭還款期30年為例，在舊制下，購買600萬元住宅，借八成按揭(480萬元)，入息要求為45,500元。

故中產家庭或家中至少有一位專業人士，相信便能符合資格，儘管首期達120萬元。

新制下，就算是800萬元住宅亦可借八成按揭(720萬元)，首期比上述個案更低，只需80萬元。

惟入息要求達68,200元，一般家庭未必符合資格，或需要考慮請擔保人幫拖。

搭膊頭或影響日後買樓

不過，擔保人並不容易「搭膊頭」，原因是協助買家後，其信貸報告上便會有相關紀錄，將來買樓會被定性為「有其他按揭者」，批核準則將更嚴格。筆者將會臚列他們幾個主要考慮。

首先，若幫家人擔保物業按揭，這筆供款會計算在供款與入息比率(Debt Servicing Ratio, DSR)，即等同借了該單位整筆按揭一樣。

有時擔保人會與家人鬧翻，此時自己買樓申請按揭的話，想取得所擔保物業的最新供款單來計算自己是否符合要求時，卻難以啟齒，新買物業按揭申請隨時觸礁。

第二，若擔保人新買物業不申請按揭保險，基於有擔保個案在身，按揭成數需要下調一成，譬如購買1,000萬元物業，原本借到五成按揭，現在最多只能借四成。

第三，正常沒有擔保或按揭在身的申請人，供款與入息比率要求及息率加3%的壓力測試下，每月供款不得超過月入分別50%及60%。

惟若有擔保在身，兩項要求都會收緊一成，分別為40%及50%，較正常情況借少約17%。

第四，去年放寬按揭保險制度時，同時放寬「超逾原本按揭成數兩成的個案，供款與入息比率及壓力測試都需要額外扣減5%」的規定，但這豁免只限於沒有其他擔保或按揭的申請人。

如果有擔保在身，當申請超過原本按揭成數兩成的個案，每月供款便不得超過月入分別35%及45%，等於較正常情况下借少約25%。

以1,000萬元物業為例，借八成按揭，還款期30年，按揭利率2.5厘，沒有按揭或擔保在身的申請人，最低入息要求是75,800元。

有按揭或擔保在身的申請人，只計新按物業時入息要求要10.1萬元，同時還需要計入之前所擔保物業的按揭供款，最低入息要求將遠超比數。

既然成為擔保人有那麼多弊處，有沒有其他方法可以解決呢？下期再續。

子非魚