美國聯儲局掀「無限量寬」狂潮,加上本地疫情漸趨穩定,樓市成交出現「報復式」反彈,很多準買家四出睇樓。連本身持有聯名物業的家庭,都開始「甩名」釋放首置「人頭」,密謀為買第二層樓做好準備。但原來這項操作逐漸普及化後,竟被按揭保險公司盯上,近日屢出現失敗個案。

去年政府放寬按揭保險成數,1,000萬元以下價位物業最多可借8成至9成,惟只適用於首置、自住物業。

至於夫妻聯名物業,若果業權歸一,例如妻子將50%業權賣予丈夫(俗稱「甩名」),由於有涉及買賣,丈夫甚至以到銀行幫這層物業申請最新按揭成數兼套現,最高達8成。

不過,近期按揭保險公司顯著收緊夫妻「甩名」的按揭申請,例如600萬元以上聯名物業「甩名」兼再借8成按揭,並不允許套現,筆者近期處理不少個案都遇到這個問題。

背後合理性受質疑 拒批機會高

究竟按揭保險公司背後邏輯是甚麼?簡單而言,舊制的樓價範圍及按揭成數,即600萬元或以下物業,本身是可申請按揭保險套現,最高成數是八成。但新制的樓價範圍及按揭成數,即600萬元以上至1000萬元物業申請按揭保險,並沒有翻按套現的選項。如果未有令人信服的解釋,按揭保險公司有權拒批。當然,就算未能獲批按揭保險,丈夫仍可以向銀行申請6成按揭,惟套現金額大幅下降。

舉例,假設兩人聯名物業於3年前買入,當時樓價為700萬元,申請6成按揭(即貸款額420萬元)。現時按揭餘額為400萬元,樓價升至900萬元。如果妻子「甩名」予丈夫,丈夫以新成數申請8成按揭,即借720萬元,扣除按揭餘額後,套現320萬,想以此作為妻子以首置身份再買樓的首期。

但現時按揭保險公司收緊後,900萬元便只能以沒有按揭保險的按揭成數「甩名」。這情況下最多只能申請500萬元按揭,扣除按揭餘額後,套現資金便大幅降低至100萬元。

儘管如此,若果妻子成功「甩名」予丈夫,令丈夫持有100%業權後,另一邊廂妻子可否同一時間再以首置身份,利用丈夫套現所得的100萬元作為首期,買一層800萬元物業兼借足9成按揭?

「 甩名 」理據充分 仍可申請按保

以筆者多年觀察按揭保險公司取態,夫婦擁有兩層樓——即一層自住,一層是給家人或收租用——理論上是容許的。按上述例子,「甩名」物業(丈夫單名持有)沒有申請按揭保險,可留給家人例如父母居住;已「甩名」一方(妻子)新買的一層則是夫妻自住用途,可申請高成數按揭。

不過,如果「甩名」交易尚未完成,妻子就急着買新一層物業並申請按揭保險,由於在環聯信貸資料庫內她仍有按揭在身(mortgage count),將不被視為首置身份,按揭保險公司也會質疑是否自住用途,拒批機會很大。

至於最終決定如何,第二層物業「自住」性質有多大是按揭保險公司考慮的關鍵因素。例如夫妻舊物業1,000呎,買入第二層物業僅250呎,「大屋搬細屋」很難令人信服新物業是「自住」,遑論批出高成數按揭。

另外,按揭保險公司不會接受夫妻有兩層自住樓。正常而言,除非離婚,否則夫妻沒有理由分開「自住」。但若果是兄弟聯名物業「甩名」,問題反而不大,原因是兩兄弟分家,弟弟要買新一層物業結婚用,以首置、自住名義申請按揭保險借足8成至9成是正常不過的事情。

以上皆是筆者多年經驗及觀察,不代表按揭保險公司或銀行立場。如有疑惑,讀者應直接向這些機構查詢。

子非魚

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