免擔保人按揭兩大方案(免壓力測試、發展商二按)【星之谷專欄－經濟一週】

上期本欄提到，在按揭成數新制下，千萬元以下物業可借八成至九成按揭，首期支出大降，但每月供樓開支大增，準買家或需要「搭膊頭」找擔保人幫拖，惟或拖累擔保人未來買樓部署，有甚麼辦法能解決這個兩難局面?

為避免累及擔保人，準業主買樓前應先有周詳計劃，以下是潛在兩大方案。

方案一：免壓力測試計劃

準業主若果不想麻煩擔保人，一是令自己入息提升；二是將按揭申請入息要求壓低。

採取「免壓測」條款，在新制下申請高成數按揭，可以酌量減低入息要求。

政府去年10月放寬按揭保險規限，同時加入「免壓測」條款——只要業主符合首置資格，以及通過後來補加的「沒申請按揭保險時的貸款上限的壓力測試」。

實際操作上，銀行再附加了「借款人及擔保人不能有其他按揭在身」的條款。

重重要求下，申請人若符合「現時按揭利率下，供款不超過入息50%」，便可獲批按揭。

有些銀行繼續要求借款人同樣須通過壓測，惟入息要求稍為放寬——以「按揭利率加3厘的壓測下，供款不超過入息的65%」為批核標準，較正常情況(60%)時的供款與入息比率，稍為放寬5個百分點。

以申請30年按揭、2.5厘按息為例，「免壓測」比正常情況可借多約20%。

例如借800萬元按揭貸款，壓測最低入息要求約75,800元。

「免壓測」只需約63,300元；若是上述那類銀行，最低入息要求約70,000元。

「免壓測」或會導致按揭保險費用上升，以過去批核個案經驗多數加價10%。

例如購買1,000萬元住宅，借八成按揭(貨款額800萬元)、30年浮息按揭為例，沒有其他按揭的申請人，原本折扣後保費約118,560元，「免壓測」則升至約13萬元。

客戶黃先生(化名)去年初購入一手樓花，並選擇了建期支付計劃。

按揭新制推出後，他喜出望外，但他在上一個報稅年度曾經轉工，期間周遊列國半年，稅單平均月薪遠低於現職，未能借盡八成按揭。

筆者逐建議他「兩條腿走路」，Plan A是尋找一位擔保人並補上文件，繼續按揭保險申請。

Plan B是經另一銀行申請一按加發展商二按，而該銀行較「鬆手」，接受客戶最近半年的入息紀錄作為入息證明。

黃先生兩邊也收到offer。Plan A固然簡單，但麻煩到擔保人；Plan B要面對發展商二按將來加息風險，但亦有方法解決。

對於儲錢能力高的人，將來儲夠錢便可一筆過清還二按，並且毋須改動一按；如果想以普通按揭成數轉按，又不想補錢，只能寄望樓價大幅上升。

最後一個方法頗適合黃先生。他入息本來足夠通過八成按揭壓測，只要安份打工兩年，待收到兩年稅單後，便可將一按、二按總貸款額，一併轉按至新制下的高成數按揭。

即使屆時樓價沒有大升，亦可採用此方法，唯一缺點是要繳付按揭保費。

子非魚