債仔申請按揭闖關秘笈(卡數、私貸對申請按揭的影響)【星之谷專欄－經濟一週】

買樓申請按揭貸款，入息「夠唔夠計」固然重要，債務是否纏身亦關鍵。上期談及銀行如何計算各類浮動入息，今期集中探討如何減低各類型債務對申請按揭的負面影響。

根據金管局指引，首置人士申請按揭，每月供款與入息比率(Debt Servicing Ratio, DSR)不能超過50%，即每月供款不能超過月入一半。供款除了物業供款，亦包括其他貸款例如卡數、私貸等。

（一）信用卡貸款：先談談卡數。銀行審批按揭時，會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款乘以一個百分比，當作是每月供款，然後計入供款與入息比率。

這百分比每間銀行都不同，普遍是3.5%至4%；假設信用卡欠款是20萬元，比率為4%，計入按揭供款與入息比率的每月供款便多8,000元。

假設上述計法的結果令按揭申請人未能闖關，銀行便核查申請人過去三個月有否準時還卡數。如果都能準時還清，不是只還「Min Pay」（最低還款額），並有月結單作證，這筆卡數可酌情豁免計算。

倘若過去三個月都「賴數」，上述8,000元便計入DSR，按揭貸款較難批足，除非申請人願意找卡數；有些銀行甚至接受卡戶口有足夠存款便當已清還卡數。

（二）私人貸款：私貸每月供款需要計入按揭DSR，不過如果私貸還款期數只剩下三期(一期即一個月)以內，有些銀行可以豁免；有些更容許按揭貸款提取日(drawdown)時；私貸仍剩餘三期未清繳，仍可豁免計入每月供款。

可以有一個玩法——當私貸剩餘六期，本身持有按揭便可申請轉按，然後把貸款提取日設於遞交申請表的三個月後，在毋須清還私貸下，相關供款亦不用計入DSR。

當然，借款人期間需要繼續就這筆私貸供款。若剩餘還款期超過六期，或DSR逾50%，便一定要先找清才獲批足按揭。

申請人毋須先清還貸款才申請按揭。銀行計完數後，認為申請人需要找數時才去清數；銀行同時會批出conditional offer——只要證明找清私貸，就準時放款。

環聯繳清私貸紀錄需約一個月，才在資料庫反映，故此申請人須向銀行取得清還私貸收據，並向按揭銀行作出證明。

要留意，如果私貸債仔申請高成數按揭，就算入息「夠計」，按揭保險公司亦會懷疑私貸是否用作首期用途，有機會要求申請人先償還。尤其是如果私貸申請時間和買樓時間很接近，更容易被質疑。

學生貸款不會注入環聯

（三）其他貸款：另循環貸款(Revolving Loan)也需要計入按揭DSR。如果曾提取，銀行便以實際每月還款額，或最初批出貸款額的4%去計算每月供款，以較高者為準。

保費融資每月供款如果有註入環聯信貸資料庫，亦需要計入DSR；就算沒有，申請人都有責任告訴銀行。

至於學生貸款，不會註入環聯，但借款人有責任如實申報。

如果有其他按揭在身，相關貸款的每月供款都要計入；如果能提供該物業其他借款人或擔保人的入息及貸款文件等，部分銀行可酌情豁免現有按揭的部分供款。

子非魚