銀行業無意撤回 Mortgage Link 收緊優惠僅個別行動【星之谷專欄－經濟一週】

某本地大型銀行近期突然轉趨保守，新造按揭不再附送按揭儲蓄掛鈎戶口 (Mortgage Link)，現有客戶高息存款亦設200萬元上限。究竟這個動作會否成為銀行業新趨勢？對整體按揭市場又有何影響？

以往準業主申請按揭，銀行通常會附送 Mortgage Link 戶口，提供和按揭利率一致的活期存款利率。例如當月供樓利率2.5厘，存款利率同樣2.5厘，每月結算，計算方法是日息月結。

大部分 Mortgage Link 高息上限是貸款餘額50%，即單位供剩200萬元，上限便是100萬元；如果存款額超過100萬元，多出的部分只有接近零的活期存款利率。

值得注意的是，有些銀行高息上限是按揭餘額60%；容許和家人共享高息，玩法多樣化。

Mortgage Link 戶口另一好處是隨時存入、提出，日日計息，相比起定期存款操作更靈活，流動性更高，息率亦非常相近。

收緊優惠僅個別行動

雖然某大型銀行取消附送 Mortgage Link 戶口，不過筆者觀察到，暫時沒有跡象其他銀行有意跟從。

該銀行一向不太喜歡這項產品，到2018年按揭市場熾熱，該行為保持競爭力，才與其他銀行睇齊了 Mortgage Link 戶口的條款。因此，該行取消 Mortgage Link，不代表業界取態。

Mortgage Link 成本看似相當高，但在銀行角度亦有利可圖。

假設按揭貸款餘額200萬元，高息存款戶口有100萬元，即實際按揭貸款餘額為100萬元，銀行可視之為提早還款，將資金再作貸款或其他投資。

若果業主從Mortgage Link提取資金，實際按揭餘額便會上升，銀行賺取更多按揭利息，該產品不會影響銀行按揭盈利。

過去幾年，很多供樓人士都懂得玩 Mortgage Link ——當樓價升，加按或轉按套現，然後把該筆資金放入高息戶口，便能100%抵銷增加的利息開支。

這項操作下，變相有筆流動性極高的備用現金，有需要時隨時提取，只需付按揭利率。

申請加按時，有關貸款額也有現金回贈，令大部分按揭申請人都會借盡，然後放Mortgage Link戶口對冲利息，淨賺回贈，導致過去幾年加按和轉按火熱。

一開始借款人可能未考慮過如何使用這筆現金，但往後總會「心郁郁」用來投資或消費，或者做首期買第二層樓。

因此 Mortgage Link 促進了信貸創造 (credit expansion) 週期。

如果「touch wood」所有銀行取消Mortgage Link，加按和轉按活動便會大減，整體按揭貸款市場必然萎縮，銀行業或會進入信貸緊縮(credit contraction)時期。

最後溫提，筆者見過不少客戶，因延遲了供樓而被銀行取消Mortgage Link。因此，提提業主記得準時供樓。

子非魚