疫情下買樓做按揭有咩要注意?想樓換樓又有咩貼士? 今集《送你一程》請來星之谷按揭轉介銷售營業總監莊桂雯,醒你按揭攻略!

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很多人買樓上車都需申請按揭,現時疫情之下失業率攀升至十年新高,是否代表現在銀行按揭拖欠比率增加?

事實並非如此。根據金管局最新4月份的統計數據,超過三個月的拖欠比率僅0.03%,相對來說較低。 當中首季出現約300宗負資產個案,沒有任何拖欠情況。可見壓力測試有一定的成效;以及現在按揭買家的實力,較以前好得多。再加上早前銀行史無前例地, 推出還息不還本的紓緩過度計劃,的確幫助到不同人士,過渡今次艱難時刻。

另一方面, 銀行按揭市場業務,亦沒有以往般進取。以往的銀行回贈有2%,但由2020年起,慢慢下調至現時最多1%或更少。同時,大行按揭息率亦由以往H+1.3%,提升至H+1.4%的水平,可見銀行現在更重視邊際利潤。

銀行的回贈優惠正慢慢收緊,那麼按揭批核又有否收緊?

這方面真的要提提大家,按揭情況方面,有些銀行雖然沒有開宗明義表示收緊,但對於審批的要求卻有所提高。例如有些銀行已不接納以淨資產申請按揭,就算有,都可能要求客人提供更多資料,如收入證明。

而最大影響是受疫情影響的行業,如銷售業、酒店業、旅遊業等等。有個案,客人是從事這些行業,早前買了樓花,等待收樓日期,直到收樓前,卻被公司放了兩個月無薪假,導致銀行最後拒絕批核,最後要找家人作擔保, 才可以成功批出按揭順利成交。

還有一樣很重要,是花紅的計算。以往如果花紅有一至兩年的紀錄,銀行大多以24個月的平均數,加入作固定收入,借八成沒有問題,即使借九成亦試過批出貸款。但近日有不少個案,反映即使有兩年花紅,亦未必列入收入計算範圍。相對來說,保險公司亦由以往要求一年花紅,增加至兩年才會考慮。所以上車人士真的要注意,花紅計算與否,最好買樓前向按揭顧問了解清楚。

將物業轉按套現,都足夠申請移民,有沒有多了因移民而賣樓的情況?

香港現在很兩極化, 一方面會看見很多一手樓超額認購,買二手樓也要排長龍看房子;但另一方面也有業主心急減價賣樓,欲移民離開香港,當然這些情況不多。其實香港人很懂得理財,寧願把香港現有物業加按套現,取得資金後安排移民。香港的物業就出租,以租金協助供樓,同時亦繼續持有物業,博取升值潛力。

溫馨提醒一下,非常重要,如果要移民的國家有全球徵稅的話, 例如加拿大、美國,就要預計將來賣樓, 有一筆額外增值稅要繳付。

近日很多一手新盤推出,如果想樓換樓有什麼要留意?

樓換樓分兩種, 一種是先買後賣,另一種是先賣後買。普遍都是選擇先賣後買, 因為節省了從價印花稅,不需要先繳付。但在按揭批核上,要留心,由於舊樓未正式成交, 所以新樓就只可最多做八成按揭,並不能做九成按揭。按揭批核方面,必須通過壓力測試,而不是如新例下,只要通過50%供款比率。相對地來說,收入要求是提升了。

而先買後賣的情況,一般都在一手樓的情況下發生,在新樓成交後一年內,把舊樓賣掉,就可以向稅局申請,退回從價印花稅。當然原來的稅項也是需繳交的, 但時間會比二手樓更加寬鬆。

 

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