政府去年放寬按揭保險成數,中產人士上車無疑是容易了,惟他們不時忽略印花稅這項大額支出。有首置客遂設計了一個可以分期繳付印花稅的方法,令手頭上現金流更充裕,有良心賣家願意配合,最終可以分30年歸還,騰出近20萬元現金流。

David(化名)近月以「疫情價」買入一層900萬元優質物業,借8成按揭,首期只需180萬元,較往時需360萬元少近一半,上車較為容易,靠自己儲蓄及父母襄助勉強過關。

但其實買樓另一項支出——印花稅相當高昂,像David這些首置人士,900萬元物業印花稅高達337,500元,佔首期約19%,並需要在買樓後一個月內上律師樓簽正式買賣合約時支付;亦即是簽臨約後兩星期內,便要準備好印花稅。

印花稅是「現兜兜」支付,不能打入按揭貸款分30年歸還。David覺得應付337,500元印花稅加180萬元首期頗為吃力,又想多些手頭資金計劃未來進修,左思右想下度出一個方案,但實際安排要與賣家直接洽商。

該方案是賣家將物業售價由900萬元提升至935萬元,並繳付350,625元印花稅;而這項價值950萬元物業可以申請8成按揭(約760萬元),即首期190萬元,變相大部份印花稅是直接打入按揭貸款分30年歸還,按現時拆息走勢,這筆稅款每月還款額約千幾元而已,但騰出逾20萬元現金流。

讀者也許會有疑問,印花稅不一定是由買家支付的嗎?事實上,在一個買賣協議,沒有法律規定由誰人支付印花稅,譬如習慣上由賣家負責的額外印花稅便是一個好例子。因此,只要在合約上註明各項印花稅由誰人支付便可。在這個案,筆者亦提醒賣方,由於計算從價印花稅時需考慮買家的身份,譬如買家並非香港永久性居民,便需要支付15%的第1標準第1部稅率「從價印花稅」及15%的「買家印花稅」。如合約上只寫「印花稅由賣方支付」,非港人買家與港人首置買家須付的第2標準稅率「從價印花稅」(就本個案而言是3.75%),兩者的差額高達樓價的26.25%。

對David另一好處是,借款額增加後,按揭現金回贈亦上升。以現時銀行最高現金回贈率1.6%(樓價六成為基準)計算,樓價提升了35萬元,現金回贈可多近3,300元。

大訂加碼 賣家願意襄助

不過,David向賣家提出上述方案時,最初是「食檸檬」;查問原因後,原來賣家覺得收10%大訂後,同時須預先為David支付3.75%印花稅予稅局,兩者相減下,即實收大訂減至6.25%,似乎沒有甚麼着數。

這個時候,David說願意提升大訂金額至13.75%,而不是傳統的10%,即賣家繳付印花稅後,仍有10%大訂落袋,心理障礙隨即衝破,願意幫一幫這位首置人士上車;David則要預先籌備更多資金,不過最終印花稅可以打入按揭貸款,仍有着數。

代交佣金 提升按揭成數

在一些「掹車邊」個案中,經紀佣金亦有「潤滑劑」作用。假設樓價為1,010萬元,高過1,000萬元,按揭成數即由最高8成減至僅5成。在這個情況下,如果買家承諾負責繳付雙邊經紀佣金(各1%),而賣家因此而把售價減至1,000萬元,申請8成按揭便不會碰上問題,但一定要買、賣及經紀三方都清楚條款及註明在合約上。

這個做法和賣家繳付印花稅一樣,不過買家要準備多10萬元首期,但按揭成數因而大幅提升至8成,何樂而不為?

報傢俬費 未能順利過關

對於超過1,000萬元以上物業,比如1,030萬元,有些地產經紀會建議客人把合約寫成1,000萬元,30萬元當作是「傢俬費」,以為這樣就可以申請8成按揭,其實這方法並不可行。

假如將傢俬費寫在合約上,銀行會與樓價一起計算,因而超出了1000萬元的按揭保險承保範圍。假如不把傢俬費寫在合約上,除了對雙方沒有保障外,當合約樓價降低了,印花稅的金額便會減少,會有瞞稅之嫌並可能需負上刑事責任,切勿以身試法。

子非魚

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