按息不跌反升銀行水浸只屬短錢減回贈增邊際利潤【星之谷專欄－經濟一週】

美國聯邦儲備局早前表示將維持接近零息至2022年底，香港銀行總結餘及廣義貨幣供應(M3)等指標都顯示本地銀行業水浸。明明大環境是超級量化寬鬆政策(QE)，為何某間大型銀行近月反而兩度加按揭利率，兼削減現金回贈，是否反映對樓市和經濟悲觀？

銀行同業拆息(H)加1.3厘拾級而上，升至H+1.4厘及H+1.5厘。按揭現金回贈率由去年2%以上，減至不足0.5%，現時僅個別中小行回贈仍逾1厘；另一銀行最近亦取消高息存款戶口(Mortgage Link)。

種種指標反映銀行資金充裕，但其實都是「短錢」——即市民一般只把錢放在活期戶口內，而不是做投資或長線定期，或反映市民對政治和經濟前景看法有關。銀行的按揭貸款以「長錢」借出，如果銀行結餘大多是「短錢」，銀行能調配去做按揭貸款資金有限，令按息難跌。

按揭邊際利潤微薄

不過在供樓人士角度，儘管銀行加息，實際按息其實下跌，借款人沒有因而增加供樓負擔。舉例，年初時H按是H+1.3厘，現在是H+ 1.5厘，但年初H高企，實際按息2.5厘；現在H 弱勢，實際按息約2厘。

正正因為供樓利息減少，加重銀行負擔。銀行用「長錢」安排按揭貸款，供樓者利息卻根據「短錢」。參考一年期拆息正處於1.4厘，但供樓利息(一個月拆息)目前僅0.5厘，H+1.5厘僅為2厘，反映銀行邊際利潤微薄。

另一參考數字，反映銀行資金成本的綜合利率(Composite Interest Rate)，今年5月為0.81厘，與過往變動不大，一個月拆息就大跌，因此銀行按揭盈虧(P&L)沒有因QE而受惠，按息自然難跌。為增加邊際利潤，銀行減現金回贈亦無可厚非。

筆者預期，現時樓市交投暢旺，按揭需求大增，往後H按利率仍然呈上升趨勢，有機會重上H+1.7厘，挑戰金融海嘯後新高。

銀行對按揭業務未有如以往般進取，審批亦見收緊跡象，最初是個別銀行針對受疫情影響行業人士的入息計算，近日蔓延至自僱人士和資產審查按揭層面，這兩類人士申請按揭比以前困難得多。

個別銀行收緊樓齡限制，由普遍「75年減樓齡」計算最長還款期，變成有大銀行針對非藍籌屋苑改用「60年減樓齡」。60歲以上人士申請高成數按揭難度提升，而不少銀行也重啟壓力測試——儘管去年政府，容許首置人士申請高成數按揭時可獲豁免。

雖然銀行對於按揭取態保守，但業主毋須擔心，按息只會逐漸爬升，不會大幅飈高，因此對供樓者不會構成太大負擔。以100萬元貸款額計算，每加0.1厘息，月供只多約50元，可謂微不足道。

子非魚