破解坊間計算DSR謬誤拆息非計算每月供款標準封頂利率才是基準【星之谷專欄－經濟一週】

近期港元一個月拆息(Hibor)屢次試探近年低位，很多準「上車」人士有個錯覺，以為供款與入息比率(DSR)下的最低入息要求會跟隨減少，其實這是個謬誤，錯誤理解或影響「上車」大計。

根據金管局現時指引，首置上車客如果申請高成數按揭，例如8成至9成按揭，沒有其他按揭的申請人，若成功以免壓測通關，只需符合現息下DSR不能超過50%(即每月供款不得多於月入一半)的規定。

因此，不少準「上車」人士會計算：假設買800萬元物業，並申請九成按揭，一個月Hibor是0.4厘，銀行按揭計劃為H+1.5厘，即實際利率是1.9厘。若還款期是30年，每月供款26,254元，以DSR 50%計算，最低入息要求為52,508元。

按揭保費亦須計入內

然而，這計算方法是錯誤的。其實計算DSR時，每月供款不是以H+1.5厘為基準，而是以H按封頂利率。鑒於最優惠利率(Prime Rate)未有變化，封頂利率仍維持在2.5厘，所以計算DSR時應以這個基準計算，按上述例子，最低入息將會變成56,897元。

當然，56,897元和52,508不是相差太遠，惟若果入息好卡在兩者中間，比如54,000元，再用錯方法計算DSR下的每月供款，從而失預算，就真的是可悲了。

此外，按揭保費如果是打入按揭貸款額中，也需要計入DSR。九成按揭保費率為5%，假設有6折，並打入按揭貸款當中，分30年歸還，保費為21.6萬元。由於上述例子的申請人要用免壓測條款，保費會增加10%至23.76萬元。最低入息要求，便隨即升至58,775元。

要留意，若擔保人或業主自己有按揭在身，保費便會再遞增，就算是首置人士，都需要通過壓力測試。
在這情況下，現息及壓測下的DSR亦要收緊10%，申請七成以上按揭時更需額外再收緊5%，亦要計算另一份按揭的供款額，七除八扣下，要通過批核可謂困難重重。

不少人奇怪，為何銀行計算DSR每月供款，是用封頂利率去計算，而不是H+1.5厘呢？因為Hibor每天浮動，實際操作上，銀行很難定義用哪一天拆息定價計算，故此便採用統一標準。

如果是按證保險公司(HKMC)的定息按揭計劃，由於利率不會浮動，銀行統一用定息去計算DSR，即2.55厘至2.75厘,，視乎定息年期，並且因應沒有加息風險，亦毋須通過壓力測試。

舉例，如果買2,000萬元物業，並申請五成按揭，若選擇H按的話，銀行需要進行壓力測試，並以封頂利率2.5厘計算；定息按揭由於沒有壓力測試，最低入息要求比H按低，如果入息「猛猛緊」，但又想買入心儀物業，是一個不錯的選擇。

但要留意，定息按揭沒有銀行現金回贈、中介回贈，以及高息存款戶口(Mortgage Link)；而且由於現時Hibor低企，H按實際供樓利息比定息按揭低很多。

子非魚