最近英國政府為了刺激經濟,推出「期間限定」減稅措施,首置人士買50萬英鎊(約487萬港元)以下物業可獲豁免印花稅,當中亦包括外國人士,再加上BNO移民英國「開綠燈」在即,香港人赴英置業勢愈見狂熱。不過,很多香港人本身在港已經有自住樓,究竟在英國買樓如何能享受這項福利?怎樣解除限制?本文將會詳細拆解。

英國政府早前公布,明年3月31日前,無論是英國公民或外國人,只要是首置人士,買入50萬英鎊以內物業,都可以享受零稅率;而若果本身有物業,就算層樓是在香港,也要付3%印花稅,大約1.5萬英鎊(約14.6萬港元)。

至於明年4月1日或之後,優惠則會取消,非首置客將要繳交3%稅,而外國人(包括非稅務居民)更需繳付額外2% 印花稅,以香港人購買50萬英鎊物業為例,累進稅將平均達5%(2.5萬英鎊),非首置人士則約繳付累進稅平均8%(4萬英鎊);英國公民則分別繳付累進稅平均約3%(1.5萬英鎊)及6%(3萬英鎊)。

不過,英國政府如何審查港人買家是否有其他物業在身?首先,買家要在律師樓簽署一份首置聲明;其次,香港與其他國家稅局有不少協議,雙方可根據CRS (Common Reporting Standard)共同匯報標準通報稅務訊息。因此,如果英國政府要核查聲明是否屬實,絕對有辦法做到,不過市場上鮮有會嚴厲執行的例子,就算發現基本上只會要求買家補回應繳差價。

盡早甩名 重回首置客身份

為防備英國政府抽秤,本港業主買英國樓前,最好做足準備功夫重奪首置身份,享零印花稅待遇。首先,首置稅涵蓋配偶,即「甩名」賣予配偶行不通,但可甩給父母或成年子女。如果本身在香港有聯名物業,各佔50%業權,可以先「甩名」賣予父母子女,手續其實很簡單,先到銀行申請重做按揭,然後上律師樓辦理手續便完成。

如果遇上心儀英國樓,心急落訂,父母子女雙方只要私下簽張買賣臨約,「甩名」一方便能夠回復首置身份,然後可以即簽署該層英國樓的臨約。

聯名物業「甩名」交易亦須繳付印花稅,由於是各佔50%業權,稅項僅以樓價一半計算。以400萬港元物業為例,買家左手交業權予父母子女右手,只計算當中200萬港元樓價,印花稅僅100港元;惟樓價愈高,稅率亦會逐層遞增,因此業主須權衡是「甩名」成本較平,還是買50萬英鎊物業直接繳付1.5萬英鎊印花稅划算。

值得注意的是,「甩名」重做按揭有現金回贈補貼,現時最高補貼額若佔貸款額1.55%。但緊記「甩名」印花稅需要以簽署臨約日期起計1個月內繳交,否則會被施以罰款。

摸貨買樓 避開印花稅項

如果本身在香港有物業,買家之間又不想「甩名」或「轉名」,英國樓其實可以「摸貨」形式避稅。如果物業是一手新盤,假設樓花期長達兩年,期內「摸貨」轉手,買家都不需要繳付印花稅,這是因為英國樓是物業成交後才繳付印花稅。

不過這種做法避得過印花稅,卻避不過利得稅。在英國,利得稅最高為物業升值部分28%,惟只計算資產部分,不包括匯率。假設「摸貨」是平手走,但匯率升10%,利潤淨賺,還是有利可圖。

由於以上操作交易成本低廉,加上BNO平權政策出爐在即,筆者預期香港人炒英國細價樓會愈趨熾熱,尤其是樓花。

如果不想短炒物業,想長揸,便可能需要申請按揭。香港有銀行提供英國樓按揭產品,成數最高可達7成,還款期為30年,利率約3%,並需要通過壓力測試。祝海外投資大獲全勝。

子非魚

https://www.hk01.com/財經快訊/501236/子非魚專欄-減稅引爆英國樓市升勢-港業主慳盡15萬稅攻略

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