買賣物業通常經地產代理處理。代理有責任替買家釐清單位業權及重要瓜葛但也不必要、且沒法將所有資料向買方解釋。事實上也無法介定經紀是否已披露所有資訊。「買樓唔係買棵菜」買家裝備一下自己多認識伏位也是好事。

首先是實用面積、樓齡及土地用途,這些資料可從政府「物業資訊網」取得,舊樓及唐樓亦可找到,每個紀錄要付9元手續費。至於土地用途,「物業資訊網」雖然有位置註明該樓層屬哪種用途,但筆者遇到一個個案,該層有一個住宅單位,其餘九成面積屬天台,但在「物業資訊網」籠統地將全層列為「住宅」。

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查冊有學問

有些舊樓或唐樓低層單位有機會屬「商業用途」 ——即使過往一直住人。「商業」比住宅便宜,如果以住宅價買「商業地」可能蝕底。如想查證某一特定空間的用途,須到屋宇署購買該單位的平面圖才能作準。

其次是土地查冊,分10元至25元兩種,分別為「現時詳情」和「過去及現時詳情」,前者不顯示已解決的瓜葛(例如已清還的按揭);後者會顯示所有曾登記的紀錄。

如果物業是「送契樓」,五年內銀行普遍都會拒絕承造按揭。另外,文件中「encumbrance」(業權負擔)一欄如果沒有特別註釋」一般而言業權沒有問題;如果有,解讀查冊有一定學問,若果沒有地產經紀幫手,可能需要按揭律師過目後才好簽臨約,或涉額外律師費用。

第三點要注意大維修或翻新,住宅大廈如果正在大維修或翻新,理論上費用由賣方支付。但如果臨約未有寫清楚,可能最終由買方支付。大維修資料可從業主立案法團取得,也可以到屋宇署網頁查閱大廈有沒有維修通告,又或未註上土地註冊處的維修令。

第四點是由於早幾年發生幾宗假業主事件,近日的買賣合約上,訂金習慣上寫賣方律師樓名字,而對方律師將成為保管人(stakeholder)。切忌直接開票給賣家,因為賣方是否業主本人,律師自己會查清楚。如果發覺賣家並非業主本人,或賣家僅屬獲授權人,但授權書出現問題,對方律師會取消交易,把訂金退給買家。

買樓期間,業權有時的確會出現問題,但這些事情就算沒有地產經紀幫忙,律師樓亦懂得處理,所以毋須太擔心。

第五個伏位是凶宅。想查凶宅的最有效方法是親身到幾間大銀行索取估價,如果估價與市價相若,很大機會不屬凶宅或同層單位。

價格太低惹懷疑

第六點注意如果購買的是車位,本身又不是該屋苑住戶,業權有機會出現問題。就算沒有業權問題,但公契寫明車位業主必須是屋苑住戶,理論上,法團有權阻止非住戶車輛駛入該屋苑。要知道屋苑有沒有這種限制,準買家可以從土地註冊處查閱物業公契或地契沒有相關條文。

最後第七個陷阱是買賣價。如買入價過於低過市價(例如超過20%),申請按揭時有機會出現問題,銀行會懷疑物業「近親送贈」,拒絕受理。而有些銀行或會要求申請人簽署承諾書 (undertaking),聲明和賣家不是近親關係。不過,如果買賣經地產經理,這項問題有較大機會解決。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/172371/

經濟一週專欄

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