英國政府7月22日宣布,有資格申請英國國民(海外)護照(BNO)的港人,明年1月起可以申請特別簽證留英,最多可以逗留5年,之後可以申請居留權,有家長已經急不及待為年幼子女打算。

陳太育有一名9歲女兒,近年一直有意送她到英國升中學,而且已經籌備一筆學費。碰巧BNO平權政策近月出台,雖然陳太本身無意移民,但若果她到英國居住,女兒就可以免費讀當地公立學校,慳一大筆開支。

而筆者認識陳太的機緣,就是因為她閱畢筆者早前專欄,提到只要在名校網買一層樓或有個地址,子女入讀該區著名公立學校的機會便相當高;而原本該筆學費,慳了之餘尚可以用來在英國置業,一舉兩得。

近月,英國政府宣布放寬買樓印花稅,2021年3月31日前,外國首置人士買50萬鎊(約500萬港元)以下物業免繳印花稅,限期一過連同外國人額外印花稅則需要繳付累進5%,高達2.5萬鎊(約25萬港元)。碰巧陳太本身屬首置人士,名下並無物業,完全符合這個要求。
不過,陳太女兒年紀尚少,是否這一刻已經要買入最「TOP」的名校網物業?這些區域物業特點是銀碼大,通常超過50萬鎊,未能享受上述豁免印花稅優惠,而且地區發展成熟,樓價升幅未必跑贏。

筆者策略是陳太可以利用原本該筆學費,小試牛刀,利用稅務優惠買入一些銀碼細、租金回報率高的地區,先收租等升值,到小朋友準備好出國升學時,自己又有投資當地樓經驗,可以再換樓至名校區。

曼徹斯特 三大原因跑贏大市

陳太不熟悉英國,問甚麼地方符合以上標準?大城市倫敦選擇少之又少。筆者推薦曼徹斯特(Manchester)這個城市。

首先,本身這個地方大學多達22間,是著名大學城,不乏名校,宿舍需求殷切,帶動租金回報率高達6厘。參考香港樓市經驗,沙田區附近有多間大學,學生租客源源不絕,租金回報率都跑贏市區。

其次,大曼徹斯特區人口原來只得280萬,而且若66%居民沒有物業,純粹租樓,出租物業空置率只有1.7%,全英國排行第二,緊接在牛津區(Oxford)之後。第三,曼徹斯特樓價平均比倫敦便宜40%至60%,入場門檻低,只需百幾萬港元已經可以買新樓一房單位。再參考香港樓市經驗,過去幾年新界樓及細價樓升幅跑贏大市,在供應少、需求大、銀碼細,以及受惠印花稅情況下,曼徹斯特樓升值潛力可以看高一線。

過去幾年,曼徹斯特平均樓價升幅每年有約4%至5%,再加上租金回報,平均每年總回報都有10%以上,更重要的是,英鎊匯價明顯低水,若期內英鎊反彈,投資回報更高。

陳太心動買入新樓 攻專業人士及學租市場

陳太聽完後頗為心動,決定預算240萬港元買個單位,出租予專業人士或學生,可在英國當地銀行申請6成按揭,首期約96萬元,按揭利率約3厘。

由於毋須查香港環聯(TransUnion),即使有物業正在還款,都不需要計入供款與入息比率(Debt Servicing Ratio)內,不過陳太本身無樓在身,而首期已經一早籌備好,所以沒有財務問題。

「那麼買一手樓或是二手樓好呢?」陳太問。筆者笑言這是個人選擇,筆者本人一向投資二手樓,因為可以鋤價;但一手樓好處是可以「摸貨」——在英國選擇長成交期新盤,比如兩年,繳付約三成首期(按個別發展商要求而定)後,到收樓前如果樓價再升,可以賣出(rearrangement)套利,由於當地沒有如香港般的額外印花稅(SSD)鎖定期,扣除資產增值稅後已沒有額外成本。

而且在英國買樓,印花稅是收樓後才繳付,減低「摸貨」成本;屆時不想賣出,也可以申請按揭作長線持有者提醒陳太稅務優惠明年3月31日後就會停止,她決定快馬加鞭,搜羅資料,待疫情一過飛到英國買樓。

子非魚

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