物業投資者對本地樓市耳熟能詳,但英國政府宣布2021年起,持有英國國民海外護照(BNO)的港人可以特別簽證留在英國,要投資當地樓卻不知從何說起?其實,可以借鏡港樓上升軌跡尋寶。

持有BNO的港人,由2021年1月起,可申請特別簽證留英,最多可逗留五年,之後可以申請居留權,不少父母垂涎當地教育開支低,未滿18歲子女期間可以免費在當地讀公立學校。

與香港相似的是,只要在名校網買一層樓自住,子女入讀該區著名公立中小學校機會便會提高。

加上英國近月宣布放寬印花稅,2021年3月31日前,外國人士(不是首置)買50萬鎊(約496萬 港元)以下物業,將獲豁免印花税,之後則需要累進繳付5%至8%。

因此,如果長遠打算移民英國,未來將會送子女到當地讀公立學校,現在是時候部署置業,或是率先尋找筍盤,捕捉投資機遇。

參考香港樓市經驗,沙田及大圍毗鄰多間大學,因此有源源不絕的大學生租客,租金回報率跑贏市區。

借鏡沙田區 看好曼徹斯特

在這個基準上買樓,英國的大曼徹斯特 (Greater Manchester)是不錯的選擇,這區只得280萬人口,但有近22間大學;相比香港700萬人口,有11間大學比例算是非常高。

有趣的是,曼徹斯特有接近68%居民沒有物業,純粹租樓,出租物業空置率只有1.7%,全英排行第二位,緊接在牛津之後。

所以在當地投資學生公寓,租金回報率高達6厘至8厘;過去五年當地平均樓價升幅;每年有4%至5%,雖不及香港可觀,但加上租金回報,即平均每年總回報有10厘以上。

曼徹斯特入場門檻低,百幾萬港元已經可以買一層新樓一房單位。參考香港樓市經驗,銀碼細、受惠印花稅下,升值潛力看高一線 ——過去幾年新界大西北或細價樓升幅跑赢全港,未來英國發展可能一樣。

故此,筆者建議,先利用稅務優惠買入一些曼徹斯特細銀碼(Lump Sum)單位,先收租、等升值;到小朋友準備好出國升學時,再換樓至名校區,或把物業一間變兩間。

假設在曼徹斯特買一層180萬港元一房單位,可以申請六成按揭,即72萬港元首期,按揭利率約3厘。

如果向英國的銀行申請按揭,毋須查本港環聯信貸資料庫(TransUnion),有物業按揭貸款都不需要計入供款與入息比率(Debt Servicing Ratio),申請按揭較容易。72萬元首期可從香港物業加按套現而來。

在英國買一手樓還是二手好?這是個人選擇,二手物業可以鋤價;一手物業可以「摸貨」——選擇長成交期新盤,比如兩年,繳付一成首期後,到交樓時假設樓價再升,可以賣出套利,毋須像香港般繳交額外印花稅(SSD)。

在英國當地,印花税是收樓後才繳付,減低「摸貨」成本;如果到時不想出售,也可申請按揭長線持有。不過要留意,英國的印花稅優惠只限2021年3月31日前入伙物業,如果想享受稅務優惠,要留意交樓時間。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/173531/

經濟一週專欄

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