很多置業初哥買樓時,只會執着按揭利息、印花稅、代理佣金等開支,慣常會忽略按揭保費,其實這筆費用實在不少,如果多加注意,懂得運用些小技巧,或可慳近2萬港元成本。

以800萬港元樓為例,在按揭「新制」下可以申請9成按揭,即貸款額720萬港元;按揭保費率為5%(約36萬港元),「例牌」6折後為約21萬港元,可以直接打入按揭貸款額內,並分30年歸還。

不過,如果準業主有其他按揭在身,或是負責「幫拖」的擔保人有按揭在身,又或者是準業主未能順利闖過「現利率水平升3個百分點」的壓力測試,保費都會再增加,變成一筆非常「可觀」的支出,究竟有甚麼辦法可以盡慳這筆錢呢?

600萬港元界線物業 保費差別大

理論上,如果準業主買樓時可以壓低樓價,除了可以慳印花稅外,亦可以慳按揭保費。這個道理讀者可能以為「阿媽係女人」,但套用在樓價處於600萬港元上下分界線的物業,分別則頗大。

舉個例子,假設心儀物業為606萬港元,準業主打算申請8成按揭,貸款額為484.8萬港元,在「新制」下保費率為2.47%(約11.97萬港元),6折後為71,847港元。若果準業主爭取幫賣家代繳1%經紀佣金,而賣家願意把樓價減1%作為互換條件,那麼樓價便減至約600萬港元。

這個時候,準業主若經按揭「舊制」,為這層600萬港元樓申請8成按揭,即貸款額約480萬港元,保費率僅為2.15%(約10.32萬港元),6折後為61,920港元;相比起樓價606萬港元的保費開支,慳了近1萬港元。

樓價低了,除了慳保費,亦會慳印花稅。以上述物業價格606萬港元和600萬港元為例,由於不同稅階,稅款可以相差近6,000港元;最終保費加印花稅共慳16,000港元。一個簡單動作,有這筆「津貼」落袋,對買樓後「清倉」的置業初哥可謂是福音,何樂而不為?

多借25萬貸款額 買樓貴5萬

有些準業主或認為慳16,000港元不夠「和味」,筆者分享另一個案,只要略施小技,保費隨時可以慳近5萬港元。

在按揭「新制」下,雖然樓價800萬港元或以下住宅可以申請9成按揭,但某些情況下,做9成按揭成本相當沉重。假設樓價為428萬港元,以往按揭「舊制」下最多只能借360萬港元(按揭成數約84%);「新制」下可以借足9成,即貸款額385.2萬港元,較「舊制」多25.2萬港元,準業主或有錯覺以為貸款額愈高愈着數。

但觀察一下兩者保費分別——如果借360萬港元,按揭「舊制」下保費為3.05%(約10.98萬港元),6折後為65,880港元;如果借385.2萬港元,「新制」下借9成保費為5%(約19.26萬港元),6折後金額為115,560港元,兩者相差接近5萬港元。即是說,為了多借25萬港元,要多付5萬港元保費,成本非常昂貴,倒不如向家人借錢更划算。

筆者結論是,買樓前必需先考慮貸款額多少,再研究當中保費差異,才決定最終申請多少按揭成數。在必要時,亦緊記爭取幫賣家代付經紀佣金,隨時可以慳到錢,有意外收獲。

子非魚

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