買樓「略施小技」 幫賣家代繳經紀佣金 按揭保費隨時平兩萬【星之谷專欄 – 香港01】

很多置業初哥買樓時，只會執着按揭利息、印花稅、代理佣金等開支，慣常會忽略按揭保費，其實這筆費用實在不少，如果多加注意，懂得運用些小技巧，或可慳近2萬港元成本。

以800萬港元樓為例，在按揭「新制」下可以申請9成按揭，即貸款額720萬港元；按揭保費率為5%（約36萬港元），「例牌」6折後為約21萬港元，可以直接打入按揭貸款額內，並分30年歸還。

不過，如果準業主有其他按揭在身，或是負責「幫拖」的擔保人有按揭在身，又或者是準業主未能順利闖過「現利率水平升3個百分點」的壓力測試，保費都會再增加，變成一筆非常「可觀」的支出，究竟有甚麼辦法可以盡慳這筆錢呢？

600萬港元界線物業 保費差別大

理論上，如果準業主買樓時可以壓低樓價，除了可以慳印花稅外，亦可以慳按揭保費。這個道理讀者可能以為「阿媽係女人」，但套用在樓價處於600萬港元上下分界線的物業，分別則頗大。

舉個例子，假設心儀物業為606萬港元，準業主打算申請8成按揭，貸款額為484.8萬港元，在「新制」下保費率為2.47%（約11.97萬港元），6折後為71,847港元。若果準業主爭取幫賣家代繳1%經紀佣金，而賣家願意把樓價減1%作為互換條件，那麼樓價便減至約600萬港元。

這個時候，準業主若經按揭「舊制」，為這層600萬港元樓申請8成按揭，即貸款額約480萬港元，保費率僅為2.15%（約10.32萬港元），6折後為61,920港元；相比起樓價606萬港元的保費開支，慳了近1萬港元。

樓價低了，除了慳保費，亦會慳印花稅。以上述物業價格606萬港元和600萬港元為例，由於不同稅階，稅款可以相差近6,000港元；最終保費加印花稅共慳16,000港元。一個簡單動作，有這筆「津貼」落袋，對買樓後「清倉」的置業初哥可謂是福音，何樂而不為？

多借25萬貸款額 買樓貴5萬

有些準業主或認為慳16,000港元不夠「和味」，筆者分享另一個案，只要略施小技，保費隨時可以慳近5萬港元。

在按揭「新制」下，雖然樓價800萬港元或以下住宅可以申請9成按揭，但某些情況下，做9成按揭成本相當沉重。假設樓價為428萬港元，以往按揭「舊制」下最多只能借360萬港元（按揭成數約84%）；「新制」下可以借足9成，即貸款額385.2萬港元，較「舊制」多25.2萬港元，準業主或有錯覺以為貸款額愈高愈着數。

但觀察一下兩者保費分別——如果借360萬港元，按揭「舊制」下保費為3.05%（約10.98萬港元），6折後為65,880港元；如果借385.2萬港元，「新制」下借9成保費為5%（約19.26萬港元），6折後金額為115,560港元，兩者相差接近5萬港元。即是說，為了多借25萬港元，要多付5萬港元保費，成本非常昂貴，倒不如向家人借錢更划算。

筆者結論是，買樓前必需先考慮貸款額多少，再研究當中保費差異，才決定最終申請多少按揭成數。在必要時，亦緊記爭取幫賣家代付經紀佣金，隨時可以慳到錢，有意外收獲。

子非魚

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