去年政府推出按揭保險新制,800萬元物業可以申請最多九成按揭,首期只需80萬元。不過如果準業主本身有兩成首期(即160萬元),應該選擇申請八成還是九成按揭?有一項因素不能漠視。
對於申請按揭貸款,很多香港人想法是:「利息咁低,緊係借得就借!現金傍身,失業就唔使傍徨!」如果有兩成首期預算,造九成按揭表面上是「借多咗」,每月繳付更多利息。實際上,只要把多出的一成現金,放入按息掛鉤高息戶口(Mortgage Link)對冲,便不會產生額外利息,又有現金傍身,經濟差時確實毋須徬徨。
現金回贈難彌補保費升幅
不過,如果由借八成增至借九成按揭,保費因素不能漠視。假設樓價800萬元,申請八成按揭(貸款額640萬元),保費為2.47%(即158,080元),6折後保費為94,848元。但如果是九成按揭,保費隨即「跳bar」至5%(即32萬元) ,6折後為19.2萬元,兩者保費相差近10萬元。
有準業主問:「由八成增至九成按揭,貸款額增加,銀行現金回贈也增加了,能否補償多出的保費?」
答案是不能,銀行現金回贈只以樓價六成計算,無論申請八成或九成按揭,現金回贈都一樣。雖然經坊間按揭代理可取得額外回贈,但一 般只有零點幾個百分點,幫補有限。
準業主同時要留意,九成按揭批核比八成按揭更嚴格,而且申請者須為固定入息;自僱、以佣金收入維生、收「現金糧」人士等都不能申請九成按揭,最多只可以八成。
邊緣個案保費差異大
如果三年之內「甩按保」,可以取回15%保費,會否有幫助呢?用上述九成按揭例子,若三年內退保,可取回28,800元。不過,「甩按保」需要按揭成數由九成降至6成,即意味400萬元以下物業,樓價未來要升五成以上,800萬元以下物業,升幅更需要接近78%;否則,要「抬錢」才能進行。
事實上,除了考慮九成或八成按揭外,「上車」人士亦需要考慮樓價因素。在一些邊緣個案(Marginal Case),樓價稍微升少少,保費支出已經「天與地」。
假設樓價600萬元,申請八成按揭,保費是2.15%(103,200元);但如果樓價上升至601萬元,申請八成按揭,保費便升至2.47% (118,758元);未計折扣相差近15,000元。
另一例子,假設樓價分別為400萬和401萬元,同樣申請九成按揭,保費便由5%上升至5.29%。筆者提醒,若果遇到這些情況,要極力向業主爭取減價至低保費範圍內,甚至要求代賣方支付經紀佣金。
子非魚
https://www.edigest.hk/article/175257/
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!
關於星之谷
星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
- 轉介超過50000按揭個案
- 環聯(TU) 正式合作伙伴
- Forbes 福布斯「卓越企業領袖」, 2022
- Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2022
- TVB 「最強人氣樓宇按揭轉介服務」大獎, 2022
- 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
- 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
- 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
- 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
按揭入門
按揭成數 | 9成按揭 | 銀行及中介按揭回贈計算方法
壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折
擔保人 | 印花稅 / SSD / BSD |
居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽
Mortgage Link | 凶宅按揭 | 遺產按揭 | 銀主盤按揭