造八成或九成按揭較著數？關鍵繫於保費 支出相差「天與地」【星之谷專欄－經濟一週】

去年政府推出按揭保險新制，800萬元物業可以申請最多九成按揭，首期只需80萬元。不過如果準業主本身有兩成首期(即160萬元)，應該選擇申請八成還是九成按揭？有一項因素不能漠視。

對於申請按揭貸款，很多香港人想法是：「利息咁低，緊係借得就借！現金傍身，失業就唔使傍徨！」如果有兩成首期預算，造九成按揭表面上是「借多咗」，每月繳付更多利息。實際上，只要把多出的一成現金，放入按息掛鉤高息戶口(Mortgage Link)對冲，便不會產生額外利息，又有現金傍身，經濟差時確實毋須徬徨。

現金回贈難彌補保費升幅

不過，如果由借八成增至借九成按揭，保費因素不能漠視。假設樓價800萬元，申請八成按揭(貸款額640萬元)，保費為2.47%(即158,080元)，6折後保費為94,848元。但如果是九成按揭，保費隨即「跳bar」至5%(即32萬元) ，6折後為19.2萬元，兩者保費相差近10萬元。

有準業主問：「由八成增至九成按揭，貸款額增加，銀行現金回贈也增加了，能否補償多出的保費？」
答案是不能，銀行現金回贈只以樓價六成計算，無論申請八成或九成按揭，現金回贈都一樣。雖然經坊間按揭代理可取得額外回贈，但一 般只有零點幾個百分點，幫補有限。

準業主同時要留意，九成按揭批核比八成按揭更嚴格，而且申請者須為固定入息；自僱、以佣金收入維生、收「現金糧」人士等都不能申請九成按揭，最多只可以八成。

邊緣個案保費差異大

如果三年之內「甩按保」，可以取回15%保費，會否有幫助呢？用上述九成按揭例子，若三年內退保，可取回28,800元。不過，「甩按保」需要按揭成數由九成降至6成，即意味400萬元以下物業，樓價未來要升五成以上，800萬元以下物業，升幅更需要接近78%；否則，要「抬錢」才能進行。

事實上，除了考慮九成或八成按揭外，「上車」人士亦需要考慮樓價因素。在一些邊緣個案(Marginal Case)，樓價稍微升少少，保費支出已經「天與地」。

假設樓價600萬元，申請八成按揭，保費是2.15%(103,200元)；但如果樓價上升至601萬元，申請八成按揭，保費便升至2.47% (118,758元)；未計折扣相差近15,000元。

另一例子，假設樓價分別為400萬和401萬元，同樣申請九成按揭，保費便由5%上升至5.29%。筆者提醒，若果遇到這些情況，要極力向業主爭取減價至低保費範圍內，甚至要求代賣方支付經紀佣金。

子非魚

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