樓價近月顯著回調,不少有樓年輕二人家庭,都部署買第二層樓。不過由於辣稅關係,每人只可以買一層樓,剩下最後一個Quota,必然要買最貴、最優質、最豪華,甚至是逾千萬元以上,不過如何可以借盡按揭成數,減少首期負擔?

政府多年前推出15%從價印花稅(俗稱辣稅),買第二層樓成本大增,所以本身有樓的家庭,通常是丈夫揸一層自住樓,而買第二層樓的責任則落在依然是「首置客」的妻子身上。

張氏夫婦(化名)則是好例子,話說兩人都是專業人士,3年前買樓自住,由「首置客」張生名下持有,張太做擔保人。到今天,張太想以「首置客」身份買第二層樓給家人居住,而且意向物業價值1,000萬港元以上,原本可以做最高5成按揭,不過麻煩位是正在幫丈夫任擔保人,買樓按揭成數削至4成,首期要多繳100萬元。

財技「偷天換日」 千萬物業入息夠計

這種情況有沒有辦法拆解?首先,張太可以「甩擔保人」,清除環聯信貸資料庫(TU)內的按揭承擔(Mortgage Count),買1,000萬港元以上物業可以申請5成按揭。

但如果張太入息「不夠計」,即超過供款與入息比率(DSR)上限,新物業需要丈夫作擔保人,可嘗試以下操作解決。

首先,就現有物業而言,張生可以只保留業主身份,只由妻子作為借款人(負責借按揭貸款)。當妻子以業主身份買第二層千萬樓時,收入較高的丈夫則做借款人,這便可以解決太太入息「不夠計」問題,而且按揭不用扣減一成。

上述方法是如何實現?原來有些銀行容許「非業主」做借款人,並且只計算借款人入息及按揭貸款。因此,當張太買第二層物業時,只是以業主身份購買,毋須擔任借款人,銀行便不用計算張太原本第一層物業的按揭貸款,只計借款人張生現有的按揭貸款。

但由於張生本身第一層樓只做業主,由張太做借款人,因此雖然第二層樓張生是借款人,第一層樓妻子負責的按揭貸款毋須計算在內。無形中,第二層樓的按揭申請,毋須理會第一層樓的按揭,成數毋須扣減1成,第一層樓的每月供款也不用納入第二層樓的壓力測試,負擔輕鬆得多。

不過當然,要達致上述效果,背後操作稍為複雜。首先,丈夫本身第一層樓要轉按到這些銀行,將自己身份轉為只做業主不做借款人,由妻子做借款人;然後妻子再買第二層樓時,便由丈夫做「借款人」,自己做「業主」,兩層樓都可以做足5成按揭,大前提是兩人入息足夠應付兩層樓按揭的壓力測試

借款人責任 與擔保人角色差別極細

以上財技只適用於1,000萬港元以上物業,如果是1,000萬港元以下,由於可以申請8成至9成按揭,就算有按揭在身都不用扣減1成按揭,只要繳付較貴保費便可以。

不過,高成數按揭審批較嚴,如果丈夫已有一層樓,妻子買第二層樓申請8成按揭,按揭保險公司或質疑新買樓宇是否自住;如果理據並不充份,按揭保險公司有機會拒批高成數按揭,妻子只能按樓價申請5成至6成按揭;若果妻子本身已經為丈夫第一層樓任擔保人,須扣減一成按揭成數,上述技巧便適用。

借款人和擔保人責任上如何區別?如果業主斷供,兩者都要上身,分別是銀行追討時間——業主斷供銀行可以直接追收借款人;如果是擔保人的話,銀行追討業主不遂,才追收擔保人相關欠款,實際分別不大。

子非魚

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