疫情下工廈、商廈面臨寒冬,金管局8月突然出招救市,宣布放寬融資上限,普遍非住宅物業按揭成數升一成,本文將會拆解箇中細節。

若果本身沒有其他按揭在身,包括任何類型物業,非住宅物業最高按揭成數由以往四成升至五成。
如果本身有層樓自住,正在清還按揭,再買一層商廈的話,則最多只能借四成,仍較往時三成寬鬆。

適用於轉按套現便利周轉

此外,如果買工廈、商廈有擔保人幫忙,而擔保人本身有按揭在身,就算申請人沒有其他按揭,按揭成數最高僅為四成。如果是申請人自己本身有幫人擔保,就算沒有業權,按揭成數同樣最高四成。

新措施適用於轉按套現,有助商舖業主解決短暫財困。舉例而言,假設業主有層商廈經營貿易生意,市值1,000萬元,過往如果「重按」最多只可以借400萬元,新政策下增至500萬元,即可套現多100萬元。非住宅按揭利率不高,一般3厘以下,負擔不算重。

就算業主沒有財困,新措施也有利物業「一層變兩層」。近期工商舖價格出現調整,市場筍盤冒現。 如果本身手持一層工商物業,可以在新制下,透過加按或轉按加強套現能力。而買入第二層工商物業,按揭成數上限也比以往增一成。

因此,整個「一個變兩層」財技共節省兩成首期,買家資金鬆動,有利非住宅物業交投量,尤其是價格較平的工商物業。不過要留意,上述方法倘若兩層樓均是自己名下,第二層樓最高成數為四成,不能申請五成。
如果想敘造五成按揭,需要找個沒有樓按在身的「人頭」,比如配偶或近親。

至於新制能否托起近月暴跌的工商舖價格?幫助似乎不大。原因是價格調整是歸因於租金暴跌以及空置率上升,放寬按揭成數只會令買家較容易入市,但不會以高於市價搶購。

商業融資不在新制範疇

金管局是次放寬工商按揭成數,並不適用於商業融資。所謂商業融資,就是把物業抵押至銀行,頭按為四成,然後再用銀行的中小企貸款借額外四成。中小企貸款部分的利息較按揭利率高,一般都是3厘以上。

在新制下,如透過商業融資借了八成,銀行頭按仍依舊維持四成,中小企貸款四成;而不能把銀行頭按增至五成,中小企貸款減至三成,利息成本未能因而減低。

最後,如果有層現契工商舖,可以經資產審查申請按揭,就算沒有收入,也可套現借四成,較以往多一成,對於退休人士、自僱人士、小店正虧損的老闆,可較容易化解財困。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/178555/

經濟一週專欄

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