拆解金管局新招非住宅按揭成數懶人包【星之谷專欄－經濟一週】

疫情下工廈、商廈面臨寒冬，金管局8月突然出招救市，宣布放寬融資上限，普遍非住宅物業按揭成數升一成，本文將會拆解箇中細節。

若果本身沒有其他按揭在身，包括任何類型物業，非住宅物業最高按揭成數由以往四成升至五成。
如果本身有層樓自住，正在清還按揭，再買一層商廈的話，則最多只能借四成，仍較往時三成寬鬆。

適用於轉按套現便利周轉

此外，如果買工廈、商廈有擔保人幫忙，而擔保人本身有按揭在身，就算申請人沒有其他按揭，按揭成數最高僅為四成。如果是申請人自己本身有幫人擔保，就算沒有業權，按揭成數同樣最高四成。

新措施適用於轉按套現，有助商舖業主解決短暫財困。舉例而言，假設業主有層商廈經營貿易生意，市值1,000萬元，過往如果「重按」最多只可以借400萬元，新政策下增至500萬元，即可套現多100萬元。非住宅按揭利率不高，一般3厘以下，負擔不算重。

就算業主沒有財困，新措施也有利物業「一層變兩層」。近期工商舖價格出現調整，市場筍盤冒現。如果本身手持一層工商物業，可以在新制下，透過加按或轉按加強套現能力。而買入第二層工商物業，按揭成數上限也比以往增一成。

因此，整個「一個變兩層」財技共節省兩成首期，買家資金鬆動，有利非住宅物業交投量，尤其是價格較平的工商物業。不過要留意，上述方法倘若兩層樓均是自己名下，第二層樓最高成數為四成，不能申請五成。
如果想敘造五成按揭，需要找個沒有樓按在身的「人頭」，比如配偶或近親。

至於新制能否托起近月暴跌的工商舖價格？幫助似乎不大。原因是價格調整是歸因於租金暴跌以及空置率上升，放寬按揭成數只會令買家較容易入市，但不會以高於市價搶購。

金管局是次放寬工商按揭成數，並不適用於商業融資。所謂商業融資，就是把物業抵押至銀行，頭按為四成，然後再用銀行的中小企貸款借額外四成。中小企貸款部分的利息較按揭利率高，一般都是3厘以上。

在新制下，如透過商業融資借了八成，銀行頭按仍依舊維持四成，中小企貸款四成；而不能把銀行頭按增至五成，中小企貸款減至三成，利息成本未能因而減低。

最後，如果有層現契工商舖，可以經資產審查申請按揭，就算沒有收入，也可套現借四成，較以往多一成，對於退休人士、自僱人士、小店正虧損的老闆，可較容易化解財困。

子非魚