疫情下「唔睇樓買樓」 4招避中伏自救方法【星之谷專欄－經濟一週】

疫情下遇筍盤，但業主不肯開門、拒絕招呼。無他，給經紀及客人入屋後，業主要進行大消毒，一日開幾多次門，便要消幾多次毒，而且睇樓客很大機會「齋睇唔買」，對放盤人而言是一種痛苦，因此索性「無樓睇」。但準買家執意要「扑錘」買入，又如何避免中地雷？

雖然大型地產代理網站很多放盤都應用虛擬實景 (VR) 技術，可遙距視察物業情況，但不少都是「預錄」，單位實況或許已改變。有些業主則善用近期火熱的視像應用程式 Zoom，讓準買家實時觀察屋內情況，但情況是室內僭建或損壞情況或會被故意略過，不讓準買家發現。

在上述情況下，若果準買家仍然執意在「無樓睇」情況下買樓，要注意以下四個事項，將中伏機會減至最低：

(一)查冊

在土地註冊處查冊，可以獲悉單位有沒有維修令(Order)，然後便得知室內有沒有僭建物或結構性損壞。

但查冊也未必足夠——有些情況是屋宇署已發出警告，但未正式發出維修令，相關通知書不會註入田土廳，不過準業主仍可以上屋宇署網頁查閱。

若不幸買入漏水樓，並影響樓下單位的話，便要負責所引致的損失。筆者見過有客人買入漏水樓後，才得悉樓下單位因為漏水問題，多個月仍未能租出，樓下業主遂以民事訴訟方式，向樓上新業主追討租金損失，最終勝訴。

在「無樓睇」情況下，想知悉物業有沒有漏水問題，惟有向管理處查詢。正常而言，受漏水影響的樓下單位業主都會向法團投訴，因此管理處有相關備案。

假設準買家不介意「無樓睇」情況下簽臨約買樓，惟物業樓齡較舊而銀行需要驗樓，但賣家因疫情問題拒絕開門讓銀行職員進入，有機會影響準買家的按揭批核。

故此，若預期買樓後需要申請按揭，在臨約上要寫明「業主需要在成交前開門讓銀行驗樓；否則，買家有權取消交易並退回訂金」。但假設銀行驗樓時才發現單位有僭建而拒批按揭，準買家亦毋須擔心，只要臨約上賣家寫明「業主表示單位沒有僭建物」，若果單位實況與條文不符，準買家隨時可以「踢契」。

如果放售物業是連租約單位，受疫情影響，租客一定不會讓準買家入屋睇樓。若果準買家執意要買，最大風險是遇到租霸——拒絕成交前遷出。所以，如果準買家義無反顧，誓死要買入連租約單位，最好先向業主查閱過去幾個月租客交租的銀行入數紀錄，如果一直都準時繳交，遇上租霸機會相對減少。

子非魚