疫情下遇筍盤,但業主不肯開門、拒絕招呼。無他,給經紀及客人入屋後,業主要進行大消毒,一日開幾多次門,便要消幾多次毒,而且睇樓客很大機會「齋睇唔買」,對放盤人而言是一種痛苦,因此索性「無樓睇」。但準買家執意要「扑錘」買入,又如何避免中地雷?

雖然大型地產代理網站很多放盤都應用虛擬實景 (VR) 技術,可遙距視察物業情況,但不少都是「預錄」,單位實況或許已改變。有些業主則善用近期火熱的視像應用程式 Zoom,讓準買家實時觀察屋內情況,但情況是室內僭建或損壞情況或會被故意略過,不讓準買家發現。

在上述情況下,若果準買家仍然執意在「無樓睇」情況下買樓,要注意以下四個事項,將中伏機會減至最低:

(一)查冊

土地註冊處查冊,可以獲悉單位有沒有維修令(Order),然後便得知室內有沒有僭建物或結構性損壞。

但查冊也未必足夠——有些情況是屋宇署已發出警告,但未正式發出維修令,相關通知書不會註入田土廳,不過準業主仍可以上屋宇署網頁查閱。

(二)漏水

若不幸買入漏水樓,並影響樓下單位的話,便要負責所引致的損失。筆者見過有客人買入漏水樓後,才得悉樓下單位因為漏水問題,多個月仍未能租出,樓下業主遂以民事訴訟方式,向樓上新業主追討租金損失,最終勝訴。

在「無樓睇」情況下,想知悉物業有沒有漏水問題,惟有向管理處查詢。正常而言,受漏水影響的樓下單位業主都會向法團投訴,因此管理處有相關備案。

(三)按揭

假設準買家不介意「無樓睇」情況下簽臨約買樓,惟物業樓齡較舊而銀行需要驗樓,但賣家因疫情問題拒絕開門讓銀行職員進入,有機會影響準買家的按揭批核

臨約列明准入屋驗樓添保障

故此,若預期買樓後需要申請按揭,在臨約上要寫明「業主需要在成交前開門讓銀行驗樓;否則,買家有權取消交易並退回訂金」。但假設銀行驗樓時才發現單位有僭建而拒批按揭,準買家亦毋須擔心,只要臨約上賣家寫明「業主表示單位沒有僭建物」,若果單位實況與條文不符,準買家隨時可以「踢契」。

(四)租霸

如果放售物業是連租約單位,受疫情影響, 租客一定不會讓準買家入屋睇樓。若果準買家執意要買,最大風險是遇到租霸——拒絕成交前遷出。所以,如果準買家義無反顧,誓死要買入連租約單位,最好先向業主查閱過去幾個月租客交租的銀行入數紀錄,如果一直都準時繳交,遇上租霸機會相對減少。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/179666/

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