業主若持有600萬元或以下物業可以申請按揭保險轉按套現一成數最高八成、還款期25年。所以當一層物業展開大升市週期時不少業主隔幾年就轉按但究竟一層樓可以申請幾多次八成按揭是否可以 「無限套現」

舉例,三年前A先生買入一層400萬元物業,並申請六成按揭(貸款額240萬元),供款三年後,按揭餘額約220萬元,樓價則升至500萬元。該物業轉按可申請八成按揭(貸款額400萬元),歸還現有按揭餘額後仍有180萬元現金「落袋」,可存放到高息存款戶口(Mortgage Link)對沖按息,形成零息後備現金。

不過,申請八成按揭需要繳付保費,為貸款額2.15%(86,000元),普遍可享六折優惠,實際保費約51,600元。倘若申請人三年內退保,僅可取回15%保費 (約7,740元)。因應按揭套現而要繳付的保費是否值得,乃見人見智,也要視乎申請人實際資金需要。

轉按套現次數無限制

假設A先生層樓持續升值,又願意繳付保費套現,能否按上述方法,每兩年轉按一次、申請八成按揭套現按揭保險公司沒有公布轉按套現次數限制,但根據筆者經驗,如果同一物業申請按揭保險,第三次、第四次被拒批風險頗高。當然,這是筆者的個人經驗,不代表按揭保險公司立場,實際情況以批核結果為準。

不過,市場上有兩間按揭保險公司一按證保險公司(HKMC)及昆士蘭按保(QBE)。建議業主如果想不斷「無限輪迴」轉按,重做八成按揭套現,只要梅花間竹地使用兩間按揭保險公司,成功機會便較大。值得注意的是,如果買入物業時已經申請按揭保險,例如八成或九成按揭,便會計算作「曾經申請過一次按揭保險」。若兩年或三年後轉按套現再重新申請,便當是第二次;之後再申請,轉按便開始有機會被拒批,最終要視乎套現原因。

甩按保退15%保費

至於按揭保險費,按揭保險公司列明兩年內 「甩按保」,可退回25%保費;三年內「甩」便可退回15%。惟退保只能做一次,即是說就算日後再申請按揭保險,三年內再退保都不能取回15%保費。不過,由於坊間有兩家按揭保險公司,意味最少有兩次退保取回15%保費機會。

最後溫提,2019年政府放寬按揭成數規限,八成按揭樓價上限由600萬元,增至1,000萬元,惟只適用於首置人士,並不適用於轉按或加按套現。然而,若三年前層樓是經發展商申請二按,樓價是1,000萬元或以下,可以轉按至銀行享受較低息率,但前提是不能套現。

子非魚

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