疫情下打工仔債務纏身,不少人考慮以清數(Debt Consolidation)來減輕利息負擔。其實可嘗試利用物業造八成按揭,而所需要還清的債務的每月供款,毋須計入供款入息比率(DSR),不過當然要符合幾個條件,本文將詳細拆解。

最常見的清數種類包括信用卡結欠、私人貸款結欠、財務公司債務、發展商二按。假如本身持有物業,樓價為800萬元,按揭餘額為400萬元(即五成按揭),欠二按財仔數目150萬元。如果透過普通銀行加按,最多可以借六成 (480萬元),不足以還清全部欠款。而且,普通加按需要把街數的150萬元的每月供款計入DSR中,現利率加3個百分點的壓力測試較難通過。

可申請清還樓按

去年政府放寬按揭成數後,透過申請按揭保險,1,000萬元或以下物業可以申請最多八成按揭,不適用於轉按套現。但如果純粹是清還現有樓按,仍可以申請八成,大前提是需要清數的債項為樓宇按揭。

舉例,若將物業抵押予財務公司借錢後,財務公司會將第二次法定押記(Second Legal Charge)註入土地註冊處,便可以透過轉按八成按揭去清數。如果借財務公司錢,但未有被訂為Second Legal Charge 方法便行不通。同樣採用上述例子,樓價800萬元,申請八成按揭去清數,即最多可以借640萬元,夠清還現有按揭及二按財仔數150萬元。

有債仔以為最多可以借640萬元的話,扣除本身400萬元按揭餘額及150萬元街數,豈不是尚有90萬元可套現?要留意,利用新制下的按揭成數不能套現,以上例子,貸款上限為一按加二按合共500萬元。另外,由於發展商二按,註入土地註冊處同為 Second Legal Charge,亦可以上述操作清數。

600萬元以下樓可轉按

如果所欠的街數是信用卡或私人貸款 (俗稱P-Loan),不能註成Second Legal Charge,因此未能透過轉按八成去清數。用以上例子,800萬元樓最多只可以轉按六成,最多借480萬元;惟倘若樓價是600萬元或以下,仍可透過轉按八成去清數,這是舊制按揭保險容許。

新例下800萬元物業可以借九成按揭,如果是首置客,可以豁免壓力測試;如果是清數,最多只可借八成,需要通過壓力測試。不過,由於銀行會透過律師樓去清數,理論上,清數後該筆街數每月還款便會消失,不用計入壓力測試。然而,要留意,不是每間銀行都可以用上述方式清數,大部分銀行仍需要計算街數的每月還款去做壓力測試,但個別銀行可以豁免,詳情可向按揭轉介顧問查詢。

子非魚

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