2019年政府放寬按揭成數,1,000萬元樓可借八成。筆者收到很多業主查詢,以為這類個案的銀行現金回贈以貸款額計算,即以800萬元計算。其實這是個誤解,銀行的按揭回贈,只是以非按揭保險下的貸款額計算。

筆者用以下幾個深入淺出的例子,解釋銀行按揭回贈,只以非按揭保險的貸款額計算。

例子一:樓價800萬元,可貸款最多九成。

如沒有申請按揭保險,800萬元樓只可貸款六成,即480萬元。因此,假設銀行的現金回贈是1%,回贈金額為480萬元×1%=48,000元。

例子二:樓價1,000萬元,可貸款最多六成。

如沒有按揭保險擔保,1,000萬元樓只可貸款5成,即500萬元。因此,如現金回贈為1%,回贈金額為500萬元x1%=50,000元。

例子三:樓價900萬元,貸款最多六成,即540萬元。

如非經按揭保險,900萬元樓只能借500萬元。因此,如現金回贈為1%,現金回贈為500萬元x1%=50,000元;

例子四:樓價600萬元,可貸款最多六成,即360萬元。

不需要經按揭保險擔保,假設銀行回贈為1%,回贈金額為360萬元×1%=36,000元。

不過,若買家原本已持有物業未供斷,不經按揭保險時,按揭成數需由六成扣減一成,至五成。

倘若業主希望借足六成,也需要申請按揭保險,但回贈只能以非按揭保險下的貸款額計算。因此:銀行回贈=600萬元x50%x1%=30,000元。

中介回贈以淨貸款額計算

市面上的按揭轉介回贈與銀行不同,是以淨貸款額計算。

假設中介提供0.35%回贈,如果物業的淨貸款額為500萬元,不論是否有經按揭保險,回贈是17,500元。

何謂淨貸款額?據金管局指引,不論是銀行或中介所提供的現金回贈逾1%,而貸款額已達至按揭成數上限(非按揭保險),銀行須把回贈扣減貸款額,那便是「淨貸款額」(net loan),亦即是客戶最終提取的貸款總額,在月結單上顯示為「Initial Loan Amount」。

坊間經常有種錯覺,銀行回贈的1%,加上中介回贈之0.35%,回贈總和便是貸款額的1.35%,其實這未必是正確。
如果準業主需透過按揭保險計劃申請按揭,銀行的1%回贈,是以非按揭保險的貸款額計算;而中介則是以淨貸款額計算回贈。

以淨貸款額計,總回贈比率低於1.35%;相反,如以銀行原本可借出的成數計算,回贈比率會高於1.35%。

最後要留意,如現金回贈總和高於1%,便需要扣減貸款額,不論該項回贈是從銀行或中介而來。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/187967/

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

返回主頁 按揭學堂


想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報


關於星之谷

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:

  • 轉介超過40000按揭個案
  • 環聯(TU) 正式合作伙伴
  • Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2021
  • 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
  • TVB 「樓宇按揭轉介」傑出服務獎, 2018
  • 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
  • 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
  • TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
  • NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
  • 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站

詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com


按揭入門

按揭成數 | 按揭回贈比較 | 按揭利率比較 | 按揭年期

按揭保險 | 按揭保費折扣 |HKMC和QBE批核標準

壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅

轉按 | 甩名 / 轉名 | 現契重按

擔保人印花稅 / SSD / BSD |

自僱按揭 | 自住變出租按揭

居屋按揭 | 居屋轉按套失政府擔保

唐樓按揭 | 村屋按揭 | 工廈按揭

即供 vs 建築期 | Mortgage Link  | 凶宅按揭